Hypothèques portables pour la mobilité résidentielle

Résumé#

Cette loi, appelée la Loi MOVE, exige que les deux grandes sociétés hypothécaires parrainées par le gouvernement (la Federal National Mortgage Association, également connue sous le nom de Fannie Mae, et la Federal Home Loan Mortgage Corporation, également connue sous le nom de Freddie Mac) commencent à acheter et à regrouper un nouveau type d'hypothèque : une hypothèque portable. Le principal changement est que ces agences doivent acheter et titriser des prêts conventionnels qui permettent à un emprunteur de transférer les conditions de son hypothèque existante (taux, solde et autres conditions) d'une propriété à une nouvelle propriété dans les 90 jours suivant la vente de l'ancienne maison. La loi doit être mise en œuvre dans les 180 jours suivant son entrée en vigueur.

• Changement principal : Fannie Mae et Freddie Mac doivent acheter et titriser des « hypothèques portables » qui permettent aux emprunteurs de transférer leur hypothèque vers une nouvelle maison dans les 90 jours suivant la vente.
• Détails du produit : La loi s'applique aux « hypothèques conventionnelles » telles qu'elles sont déjà définies dans les statuts régissant chaque agence.
• Calendrier : Les agences doivent commencer à acheter et à titriser de tels prêts au plus tard 180 jours après le début de la loi.
• Objectif pratique : L'objectif déclaré est de rendre la propriété résidentielle plus mobile et de maintenir les emprunteurs dans les conditions de leur hypothèque existante lorsqu'ils déménagent.

Ce que cela signifie pour vous#

• Propriétaires qui souhaitent déménager : Si vous avez une hypothèque qui répond aux exigences des agences et qu'un prêteur propose une hypothèque portable, vous pourriez conserver votre taux d'intérêt, votre solde et de nombreuses conditions de prêt lorsque vous vendez votre maison et en achetez une autre, à condition que le transfert ait lieu dans les 90 jours suivant la vente. Cela pourrait éviter le refinancement dans un nouveau prêt aux taux du marché actuel.
• Acheteurs et vendeurs : Les vendeurs qui ont des hypothèques portables pourraient trouver plus facile de déménager sans payer de pénalités ou de prendre une nouvelle hypothèque à un taux plus élevé. Les acheteurs qui doivent assumer une hypothèque devraient vérifier si l'initiateur de l'hypothèque et le pool soutenu par les GSE permettent les transferts.
• Prêteurs et initiateurs d'hypothèques : Les prêteurs peuvent modifier leurs offres de produits pour créer des hypothèques portables qui répondent aux règles d'achat de Fannie Mae/Freddie Mac. Cela peut nécessiter de nouveaux processus de souscription, de documentation et de service.
• Servicers d'hypothèques et investisseurs : Les servicers auront besoin de procédures pour gérer les transferts de documents de prêt et pour surveiller la fenêtre de 90 jours ; les investisseurs dans des titres adossés à des hypothèques verront un nouveau type de prêt dans les pools.
• Contribuables et système de financement du logement : Étant donné que Fannie Mae et Freddie Mac jouent un rôle central sur le marché hypothécaire américain, l'expansion des prêts qu'ils achètent pourrait modifier les types de risques de crédit que ces agences soutiennent. Cela pourrait avoir des implications pour l'exposition fédérale aux pertes hypothécaires. (Ceci est un effet probable du design de la loi, et non une constatation déclarée dans le texte de la loi.)

Dépenses#

Aucune estimation de coût public direct n'est incluse dans le texte de la loi fourni.

• Aucune information disponible publiquement sur l'impact fiscal ou l'estimation budgétaire n'a été fournie dans le matériel.
• Les coûts administratifs probables pourraient inclure des mises à jour de règles, des changements dans le système de prêt, une formation pour les prêteurs et les servicers, et des modifications de contrat avec les investisseurs et les assureurs.
• Les changements potentiels dans le risque de crédit supporté ou garanti par les deux agences pourraient avoir des implications budgétaires, mais le texte de la loi ne fournit pas de chiffres ni d'évaluation.

Point de vue des partisans#

• La loi semble destinée à permettre aux propriétaires de déménager sans perdre des conditions hypothécaires favorables.
• Un argument possible en faveur de la loi est que les hypothèques portables réduiraient les frictions liées au déménagement, diminueraient les coûts de transaction pour les propriétaires qui déménagent et préserveraient les prêts à faible taux pour les emprunteurs qui vendent et achètent dans le délai autorisé.
• Exiger que les agences achètent et titrisent ces prêts pourrait créer un large marché pour eux, les rendant plus largement disponibles et standardisés.
• Cela pourrait être perçu comme un soutien à la mobilité du marché du logement et à l'accessibilité du logement pour les propriétaires qui détiennent déjà des prêts favorables.

Point de vue des opposants#

• Une préoccupation est que la loi n'explique pas les détails clés sur la manière dont les transferts seraient souscrits pour la nouvelle propriété (par exemple, comment les différences de prix de la maison, d'acompte ou de revenu de l'emprunteur seraient gérées).
• La loi est silencieuse sur de nombreux points pratiques : si la nouvelle propriété doit répondre aux mêmes normes de souscription, comment le ratio prêt-valeur ou l'assurance hypothécaire seraient ajustés, et comment les secondes hypothèques ou les produits en espèces à la vente sont traités. Ces lacunes pourraient rendre la mise en œuvre difficile.
• Un compromis possible est l'augmentation de la complexité et des coûts opérationnels pour les prêteurs et les servicers afin de créer et de gérer des prêts portables.
• Une préoccupation est que le transfert des conditions de prêt vers une nouvelle propriété pourrait déplacer un risque de crédit ou d'évaluation supplémentaire dans les portefeuilles des agences. La loi n'inclut pas d'estimation fiscale ni ne décrit comment les agences devraient mesurer ou évaluer ce risque.
• Il n'est pas clair si les initiateurs seraient tenus de proposer des hypothèques portables ou si la disponibilité dépendrait des prêteurs privés choisissant de les offrir.