Expansion du LIHTC pour l'accessibilité

Résumé#

Ce projet de loi modifie le crédit d'impôt fédéral pour le logement à faible revenu (LIHTC) afin de favoriser la construction de logements abordables accessibles pour les personnes âgées et les personnes handicapées. Il augmente le montant du crédit d'impôt que chaque État reçoit. Il accorde une valeur de crédit supplémentaire pour les bâtiments qui réservent de nombreuses unités accessibles dans des zones accessibles à pied. Il exige également que les plans d'allocation des États dirigent une part déterminée des crédits vers des unités accessibles.

• Changement principal : Augmente les allocations LIHTC par personne et minimales des États à partir de 2026.
• Changement principal : Pour les bâtiments où au moins la moitié des unités à faible revenu sont désignées comme accessibles, la base éligible au crédit d'impôt pour cette portion est augmentée à 150 % (ce qui augmente le montant du crédit d'impôt).
• Changement principal : Les plans d'allocation qualifiés des États doivent garantir qu'au moins 40 % des unités à faible revenu financées par le LIHTC sur une période de 3 ans sont désignées pour servir des ménages avec des personnes handicapées.
• Règle de conception : « Accessible » suit les Normes fédérales d'accessibilité uniformes (ou une norme successeur).
• Calendrier : Les augmentations d'allocation commencent pour les années civiles après le 31 décembre 2025. Le coup de pouce au crédit et les règles de plan d'allocation s'appliquent aux projets ou plans adoptés après le 31 décembre 2026.

Ce que cela signifie pour vous#

• Personnes handicapées et personnes âgées

  • Pourraient voir plus d'unités locatives abordables construites avec des caractéristiques accessibles (portes plus larges, douches sans marche, etc.) si les États utilisent les nouvelles incitations.
  • Pourraient bénéficier lorsque de telles unités sont situées dans des quartiers accessibles à pied qui permettent un accès plus facile aux magasins, aux transports en commun et aux rendez-vous.

• Locataires à faible revenu

  • Plus de dollars LIHTC pourraient signifier que plus de logements abordables sont construits dans l'ensemble. Le projet de loi cible une partie spécifiquement pour les unités répondant aux normes d'accessibilité.

• Développeurs de logements abordables

  • Les projets qui s'engagent à ce que la moitié de leurs unités à faible revenu respectent les normes d'accessibilité énoncées et se trouvent dans des zones accessibles à pied peuvent recevoir un LIHTC plus important (grâce à une augmentation de la base éligible de 150 %). Cela facilite le financement de ces projets.
  • Les développeurs devront respecter les normes de conception d'accessibilité et les exigences de documentation établies par les agences de crédit immobilier.

• Agences de logement des États

  • Doivent modifier leurs plans d'allocation qualifiés pour atteindre le nouvel objectif de 40 % sur une période de 3 ans. Elles décideront également quand une « augmentation de crédit » est nécessaire pour rendre un bâtiment réalisable.
  • Devront suivre et rendre compte des unités qui comptent pour les 40 % et faire respecter les nouvelles exigences.

• Communautés / quartiers

  • Le projet de loi favorise les projets dans les groupes de blocs de recensement que l'EPA qualifie de « supérieurs à la moyenne » en matière d'accessibilité à pied ou adjacents à deux de ces zones. Cela pousse le logement abordable accessible vers des zones plus accessibles à pied.

• Contribuables fédéraux

  • Le gouvernement fédéral fournira des allocations LIHTC plus importantes aux États, ce qui réduit les revenus fédéraux par rapport à la législation actuelle (voir Dépenses).

Dépenses#

Aucune information disponible publiquement sur une estimation fiscale ou une projection de coût formelle n'est incluse dans le texte du projet de loi.

• Le projet de loi augmente les allocations LIHTC par habitant et minimales des États. Ce changement pourrait probablement augmenter les dépenses fiscales fédérales (c'est-à-dire réduire les revenus fédéraux) car plus de crédits seraient allouables aux États.
• Les agences de logement des États pourraient encourir des coûts administratifs pour modifier les plans, surveiller la conformité et émettre des désignations.
• Les développeurs pourraient faire face à des coûts initiaux plus élevés pour construire selon la norme d'accessibilité. Le crédit supplémentaire (base de 150 %) est destiné à compenser ces coûts, mais le projet de loi n'inclut pas d'estimation coût-bénéfice.
• Le projet de loi ne fournit pas d'estimation budgétaire fédérale numérique ou d'économies.

Point de vue des partisans#

• Le projet de loi semble destiné à augmenter l'offre de logements abordables accessibles aux personnes handicapées et aux personnes âgées.
• Il vise à diriger plus de dollars LIHTC vers des unités qui répondent aux normes d'accessibilité et à placer ces unités dans des quartiers accessibles à pied.
• L'augmentation des allocations LIHTC des États et l'augmentation de la base éligible pour les projets qualifiés pourraient rendre plus de projets accessibles financièrement réalisables.
• Exiger une part minimale (40 % sur trois ans) dans les plans des États créerait une pression constante et mesurable en faveur du logement accessible.

Point de vue des opposants#

• Une préoccupation est l'augmentation des dépenses fiscales fédérales. Le projet de loi augmente les allocations par habitant et minimales mais ne fournit aucune estimation fiscale dans le texte du projet de loi.
• L'objectif de 40 % pourrait être difficile à atteindre dans certains États, en particulier là où les terrains, les coûts de construction ou les sites accessibles à pied disponibles sont limités. Cela pourrait ralentir d'autres priorités du LIHTC.
• La règle qui compte les unités « deux fois » lorsqu'un projet répond à la fois aux tests d'accessibilité et de localisation pourrait fausser les allocations ou conduire à des résultats de ciblage inattendus.
• Il n'est pas clair qui décide qu'un projet « nécessite » le crédit accru pour être financièrement réalisable, et cette discrétion pourrait varier d'une agence de logement à l'autre.
• Le projet de loi s'appuie sur les Normes fédérales d'accessibilité uniformes (UFAS) ou une « norme successeur ». L'UFAS est plus ancien que certaines normes actuelles ; le projet de loi ne précise pas comment les mises à jour ou les différences entre les normes seront gérées.
• L'étiquette « accessibilité à pied » de l'EPA est utilisée comme test de localisation. Le projet de loi n'explique pas à quelle fréquence les désignations de l'EPA seront mises à jour ou comment les cas limites (tracts adjacents, scores limites) sont traités.

Ce qui n'est pas clair dans le texte du projet de loi

• Le projet de loi n'inclut pas de note fiscale ou d'estimation des coûts pour le budget fédéral.
• Il ne définit pas quel secrétaire peut nommer un successeur à la norme d'accessibilité, et comment ce successeur serait choisi.
• Le processus et les critères qu'une agence de crédit immobilier doit utiliser pour décider qu'une augmentation de crédit est nécessaire pour la viabilité financière d'un projet ne sont pas spécifiés.
• Comment les États doivent documenter et vérifier les unités qui comptent pour l'objectif de 40 % n'est pas détaillé.