Interdiction de la discrimination en matière de logement basée sur le revenu

Résumé#

Ce projet de loi modifierait la Loi sur l'équité en matière de logement pour faire du « source de revenu » un statut protégé. Cela signifie que les propriétaires, les vendeurs et les fournisseurs de logements ne pourraient pas refuser un logement parce qu'une personne utilise des bons de logement ou d'autres formes de soutien au revenu public ou privé. Le projet de loi crée également de nouvelles pénalités pour les propriétaires qui rendent intentionnellement des unités inhabitables ou qui laissent des unités éligibles vacantes pour éviter que des locataires n'utilisent des programmes de logement fédéraux. Il ajoute des outils de plainte et d'application à HUD, un nouveau crédit d'impôt pour les propriétaires qui maintiennent des unités servant les utilisateurs de bons, et des fonds de subvention pour des programmes de prévention du harcèlement des locataires.

• Changement principal : Ajoute « source de revenu » (incluant explicitement les bons de la section 8, la sécurité sociale, l'ASS, la pension alimentaire, les fiducies, les économies et d'autres types de revenus) aux catégories protégées de la Loi sur l'équité en matière de logement.
• Pénalités : Les propriétaires qui rendent intentionnellement une unité inéligible à l'aide au logement fédéral feraient face à des pénalités civiles de 100 000 $ ; les locataires pourraient poursuivre pour 50 000 $ par acte plus les dommages réels. Laisser intentionnellement certaines unités multifamiliales vacantes pendant plus de 60 jours peut déclencher des pénalités de 100 000 $ par période de 30 jours.
• Application et transparence de HUD : HUD doit augmenter le personnel pour une ligne de plainte sur le logement multifamilial, créer un programme de résolution des plaintes, publier les plaintes sur son site web et faire un rapport annuel au Congrès.
• Incitations fiscales et financières : Un nouveau crédit d'impôt fédéral couvrirait les dépenses de maintenance éligibles pour les propriétaires qui maintiennent des unités disponibles et remédient rapidement aux plaintes. Le projet de loi autorise également un financement fédéral pour des programmes d'application de l'équité en matière de logement et une campagne de sensibilisation nationale.
• Protections des locataires : Les propriétaires de projets multifamiliaux éligibles doivent afficher des avis sur les droits des locataires et pourraient faire face à des amendes quotidiennes pour ne pas les afficher.

Ce que cela signifie pour vous#

• Personnes utilisant des bons de logement (utilisateurs de bons) : Il serait probablement illégal pour les propriétaires de refuser de vous louer parce que vous utilisez un bon ou d'autres aides au logement gouvernementales. HUD publierait des informations sur les plaintes et offrirait un nouveau processus de résolution des plaintes.
• Locataires dans des projets multifamiliaux : Les propriétaires doivent afficher un avis sur les droits des locataires à chaque étage. Si un propriétaire rend intentionnellement votre unité inhabitable pour bloquer l'éligibilité aux bons, vous pourriez poursuivre et demander des dommages-intérêts.
• Propriétaires et propriétaires immobiliers : Vous ne pouvez pas discriminer en fonction de la source de revenu d'un locataire. Vous faites face à de lourdes pénalités civiles si HUD constate que vous avez intentionnellement rendu une unité inéligible à l'aide ou laissé des unités éligibles intentionnellement vacantes au-delà des délais. Vous pourriez être éligible à un crédit d'impôt pour maintenance si vous remplissez les conditions du programme et réparez rapidement les plaintes.
• Autorités de logement et HUD : HUD doit augmenter le personnel de la ligne de plainte, mettre en place un programme de résolution des plaintes, publier les données sur les plaintes publiquement et produire des rapports annuels au Congrès. HUD doit également émettre plusieurs ensembles de règlements et un avis modèle dans des délais fixés.
• Gouvernements locaux et ONG : Les entités éligibles peuvent demander des subventions pour créer ou étendre des programmes de prévention du harcèlement des locataires. Jusqu'à 75 % des coûts du programme peuvent être couverts par des fonds de subvention.
• Contribuables : Le projet de loi autorise de nouvelles dépenses fédérales pour l'application et les subventions, et il crée un crédit d'impôt qui réduirait les revenus fédéraux. L'impact fiscal net exact n'est pas indiqué dans le texte du projet de loi.

Dépenses#

Coût public estimé : Le projet de loi spécifie plusieurs montants de financement, mais il ne fournit pas d'estimation fiscale globale ou de perte de revenus projetée due aux crédits d'impôt.

• Crédits budgétaires annuels autorisés : 90 millions de dollars par an (AF2026–2035) pour le Programme d'initiatives en matière de logement équitable ; 47 millions de dollars par an (AF2026–2035) pour le Programme d'assistance en matière de logement équitable.
• Sensibilisation du public : 3 millions de dollars au total autorisés pour AF2026–2028 pour une campagne médiatique de HUD sur les droits élargis.
• Subventions pour des programmes de prévention du harcèlement des locataires : Autorise 25 millions de dollars par an pour chacun des AF2024–2028 pour des subventions aux États, tribus, gouvernements locaux et ONG.
• Effets du crédit d'impôt : Le projet de loi crée un nouveau crédit d'impôt pour la maintenance de logements à faible revenu pour les propriétaires éligibles (avec des plafonds par unité, par bâtiment et par contribuable) effectif pour les années fiscales après le 31 décembre 2025 et se terminant après le 31 décembre 2035. Le projet de loi n'estime pas la perte de revenus fédéraux due à ce crédit.
• Coûts administratifs : HUD doit embaucher ou réaffecter du personnel pour élargir la ligne de plainte et administrer le programme de résolution des plaintes. Aucune estimation spécifique des niveaux de personnel ou des coûts administratifs n'est fournie pour ces opérations au-delà des autorisations ci-dessus.

Si vous avez besoin d'une estimation budgétaire formelle ou d'un impact de revenus projeté, aucune note fiscale de ce type n'est incluse dans le texte du projet de loi fourni.

Point de vue des partisans#

Le projet de loi semble destiné à aborder les obstacles auxquels les utilisateurs de bons et d'autres ménages à faible revenu sont confrontés lors de la recherche de logement. Arguments possibles en faveur, basés sur le texte du projet de loi :

• Le projet de loi semble destiné à réduire la discrimination contre les personnes qui utilisent des bons de logement ou reçoivent des prestations publiques en ajoutant « source de revenu » comme statut protégé en vertu de la Loi sur l'équité en matière de logement.
• Il pourrait décourager les propriétaires de dégrader délibérément ou de laisser des unités vides pour éviter de louer à des titulaires de bons, en créant de lourdes pénalités financières et des recours pour les locataires.
• L'expansion de la ligne de plainte, le programme de résolution des plaintes, la divulgation publique des plaintes et la campagne de sensibilisation visent à améliorer l'application et à informer les locataires de leurs droits.
• Le crédit d'impôt et les incitations à la maintenance sont conçus pour encourager les propriétaires à maintenir les unités en bon état et à accepter des locataires qui utilisent des bons.
• Les subventions pour des programmes de prévention du harcèlement des locataires soutiendraient l'aide juridique, le counseling et l'éducation pour aider les locataires à résister au harcèlement.

Point de vue des opposants#

Le projet de loi soulève des questions pratiques et d'implémentation qui pourraient concerner les propriétaires, HUD et d'autres parties prenantes. Préoccupations possibles, basées sur le texte du projet de loi :

• Les pénalités civiles sont élevées (100 000 $ par violation ou par période de vacance de 30 jours, et 50 000 $ par action civile de locataire). Une préoccupation est de savoir si le projet de loi donne des normes claires pour prouver l'« intention » de rendre une unité inéligible ou de la laisser intentionnellement vacante.
• La phrase « qualifie pour l'assistance dans la juridiction du Département » revient tout au long du projet de loi. Elle n'est pas entièrement expliquée dans le texte du projet de loi ici et peut créer une incertitude quant aux propriétés couvertes.
• La pénalité de vacance inclut une présomption que la vacance entre les locations est pour des réparations, mais la règle permet une réfutation par un locataire potentiel. Il n'est pas clair ce qui compte comme une « période raisonnable » pour les réparations et à quelle fréquence les litiges iront en adjudication.
• HUD doit exécuter de nouvelles tâches de personnel, de résolution des plaintes, de divulgation et de reporting. Le projet de loi autorise de l'argent pour certains programmes, mais il ne fournit pas d'estimations détaillées pour les niveaux de personnel ou les coûts administratifs, et le crédit d'impôt réduira les revenus fédéraux sans estimation indiquée.
• La divulgation publique des détails des plaintes concernant des projets de logement multifamiliaux spécifiques pourrait affecter la réputation des propriétaires avant que les plaintes ne soient résolues. Le projet de loi exige une divulgation « en temps opportun », mais il ne définit pas les délais ou les garanties de confidentialité en détail.
• Les petits propriétaires pourraient faire face à de nouvelles charges de conformité (affichage d'avis, réponse rapide aux plaintes, conclusion d'accords de location contraignants pour être éligibles aux crédits), ce qui pourrait être coûteux ou administrativement difficile.

Ce qui n'est pas clair : Le texte du projet de loi fixe de nouveaux devoirs et pénalités, mais laisse certaines règles pratiques aux règlements futurs de HUD (par exemple, comment HUD déterminera l'intention, les procédures exactes pour le programme de résolution des plaintes, et les détails des accords contraignants que les propriétaires doivent signer pour recevoir le crédit d'impôt).