Crédit d'impôt pour les maisons de quartier

Résumé#

Ce projet de loi crée un nouveau crédit d'impôt fédéral appelé le Crédit pour les maisons de quartier. Le crédit vise à encourager la construction ou la réhabilitation substantielle de maisons occupées par leurs propriétaires dans des zones de recensement à faible revenu ou en détresse. L'objectif est de combler l'« écart de valeur » (lorsque les coûts de construction dépassent le prix de vente) et d'augmenter l'offre de maisons abordables pour les primo-accédants et la propriété dans ces quartiers.

Changements clés :

• Nouveau crédit d'impôt : Les promoteurs, les constructeurs et certains réhabilitateurs peuvent demander un crédit pour les résidences qualifiées vendues à un prix abordable ou réhabilitées pour les occupants propriétaires.
• Règles de taille du crédit : Le crédit pour chaque maison est le plus petit des (a) coûts de développement excédentaires par rapport au prix de vente (ou jusqu'à 120 % de cela si l'agence d'État le permet), (b) 40 % des coûts de développement admissibles, ou (c) 32 % du prix de vente médian national pour les nouvelles maisons.
• Qui décide : Les « agences de crédit pour les maisons de quartier » désignées par l'État allouent les montants de crédit aux projets, établissent des normes et doivent rendre compte des allocations et des résultats des projets au gouvernement fédéral.
• Limites de prix et d'acheteurs : Les maisons doivent être vendues à des prix « abordables » plafonnés liés au revenu familial médian de la région (généralement jusqu'à 4 fois le revenu familial médian de la région, avec des plafonds plus élevés pour les maisons multi-unités). Le revenu familial des acheteurs doit être égal ou inférieur à 140 % du revenu médian de la région (ajusté dans des cas spéciaux).
• Règle de remboursement et privilège : Si la maison est revendue dans les 5 ans, le vendeur doit rembourser une partie du gain à l'agence d'État sur une échelle mobile ; les agences imposent des privilèges et peuvent renoncer au remboursement en cas de difficulté.
• Date d'entrée en vigueur : S'applique aux années fiscales commençant après le 31 décembre 2025.

Ce que cela signifie pour vous#

• Petits constructeurs et promoteurs résidentiels

  • Pourraient recevoir un crédit d'impôt fédéral pour couvrir une partie de l'écart entre les coûts de construction ou de réhabilitation et le prix de vente abordable requis.
  • Doivent faire une demande auprès de l'agence de crédit pour les maisons de quartier de leur État et recevoir une allocation avant que la plupart des coûts de construction ne soient pris en compte pour le crédit.
  • Sont soumis à des exigences de rapport et de conformité de l'agence d'État.

• Propriétaires et acheteurs potentiels dans des quartiers qualifiés

  • Plus de maisons pour primo-accédants ou de maisons occupées par leurs propriétaires pourraient être construites ou vendues à des prix plus bas dans des zones de recensement qualifiées.
  • Pour acheter une maison à « prix abordable » dans le cadre de ce programme, le revenu familial d'un acheteur doit généralement être de 140 % du revenu médian de la région ou moins.
  • Si vous achetez une maison subventionnée et que vous la vendez ensuite dans les 5 ans, le vendeur (vous) pourrait devoir rembourser une partie de tout gain, sous réserve de privilège et de possible renonciation en cas de difficulté.

• Développeurs à but non lucratif

  • Éligibles pour des allocations dans le cadre de réserves spéciales similaires aux règles utilisées dans d'autres programmes de crédit pour le logement.
  • Les agences doivent tenir compte de l'implication des organismes à but non lucratif lors de l'allocation de certains crédits.

• Agences de logement de l'État (l'agence de crédit pour les maisons de quartier)

  • Doivent créer un plan d'allocation qualifié, établir des normes pour des coûts raisonnables et la qualité de construction, limiter certaines allocations à des types de zones spécifiés, rendre compte annuellement au Trésor américain et effectuer des sensibilisations publiques.
  • Reçoivent un plafond annuel en dollars de l'État pour les allocations égal au plus élevé de 9 $ par résident ou 12 millions de dollars (avec un report de 3 ans pour les montants non utilisés).

• Contribuables demandant le crédit

  • Le crédit devient une partie du crédit d'impôt général pour les impôts sur le revenu et est autorisé contre l'impôt minimum alternatif.
  • Les constructeurs ou réhabilitateurs demandent le crédit dans l'année d'imposition de la vente (ou dans certains cas de réhabilitation occupée par le propriétaire, lorsque la réhabilitation est terminée).

• Entrepreneurs et petits rénovateurs

  • Pourraient bénéficier indirectement si les plans de l'État sont rédigés pour réduire les barrières à la demande pour les petits constructeurs, mais doivent respecter la documentation et les normes établies par l'agence d'État.

Dépenses#

Aucune estimation fiscale publique ou projection de coûts n'est fournie dans le texte du projet de loi ou dans les documents que vous avez fournis.

Types probables de dépenses ou compromis (basés sur le texte du projet de loi) :

• Le crédit réduirait les recettes fiscales fédérales (une dépense fiscale), bien que le projet de loi ne donne aucune estimation en dollars.
• Les agences d'État encourront des coûts administratifs pour l'allocation, la supervision, le rapport, la sensibilisation et la mise en place de privilèges.
• Les promoteurs et les constructeurs feront face à des coûts de conformité pour documenter les coûts admissibles et respecter les normes de l'agence.
• Le projet de loi permet l'exclusion du revenu brut pour les subventions énergétiques de l'État pour les résidences qualifiées, ce qui pourrait légèrement affecter les recettes fiscales fédérales pour certains propriétaires.

Point de vue des partisans#

Le projet de loi semble destiné à résoudre ces problèmes :

• Combler l'« écart de valeur » qui empêche la construction de maisons abordables occupées par leurs propriétaires dans des zones en détresse.
• Augmenter la propriété et la stabilité des quartiers dans les communautés à faible revenu et en détresse.
• Encourager la nouvelle construction et la réhabilitation substantielle de petites maisons occupées par leurs propriétaires (maisons unifamiliales, condos, maisons de 2 à 4 unités).
• Utiliser les connaissances locales des agences d'État pour cibler les allocations là où les maisons pour primo-accédants sont le plus nécessaires, tout en établissant des normes et en rendant compte pour garantir la responsabilité.
• Promouvoir les améliorations énergétiques en excluant les subventions énergétiques de l'État pour les résidences qualifiées du revenu brut fédéral.

Les avantages possibles que les partisans pourraient faire valoir :

• Cela pourrait rendre plus de maisons pour primo-accédants financièrement réalisables pour les constructeurs.
• Cela pourrait diriger les subventions vers le logement occupé par les propriétaires plutôt que vers les propriétés locatives.
• Les plans et rapports d'État requis visent à concentrer les investissements dans les quartiers ayant un réel besoin et à produire des données publiques sur les résultats.

Point de vue des opposants#

Préoccupations et compromis possibles découlant du texte du projet de loi :

• Le projet de loi n'inclut pas d'estimation des coûts fédéraux dans le texte fourni, donc la perte totale de revenus pour le Trésor est inconnue.
• Le crédit repose fortement sur le pouvoir discrétionnaire des agences d'État pour définir les « coûts de développement raisonnables », sélectionner les zones et permettre jusqu'à 120 % de soulagement de l'écart de coût dans certains cas. Ce pouvoir discrétionnaire pourrait entraîner une application inégale entre les États.
• Charge administrative : les États doivent gérer des programmes d'allocation, surveiller des projets, imposer des privilèges et rendre compte des résultats. Ces coûts ne sont pas quantifiés.
• Complexité de l'application et du remboursement : collecter une part des gains sur les reventes précoces, faire respecter les privilèges et évaluer les renoncements en cas de difficulté pourrait être administrativement difficile.
• Les règles du programme sont complexes (plafonds multiples, définitions, limites d'allocation), ce qui pourrait augmenter les coûts de conformité et favoriser des sponsors plus grands ou plus expérimentés, à moins que les plans d'État ne réduisent avec succès les barrières à la demande pour les petits constructeurs.
• Il n'est pas clair comment le programme interagira avec d'autres subventions fédérales, étatiques et locales pour le logement ou s'il pourrait inciter à maintenir les prix de vente bas de manière à affecter la dynamique du marché des quartiers.

Ce qui n'est pas clair dans le texte du projet de loi :

• Impact exact sur le budget fédéral (aucun score ou note fiscale fournie dans les documents que vous avez donnés).
• À quel point les agences d'État établiront des normes et approuveront des coûts, et à quelle fréquence elles appliqueront les règles de manière cohérente entre les États.
• Comment le programme interagira avec d'autres programmes de logement dans la pratique et combien de logements supplémentaires il créera.