Taxe sur l'immobilier des pays disqualifiés

Résumé#

Ce projet de loi renforcerait les obligations de déclaration concernant la propriété étrangère de biens immobiliers aux États-Unis et créerait une nouvelle taxe sur les achats effectués par des personnes ou des entités provenant de pays qui interdisent aux citoyens américains de posséder des biens. Son objectif déclaré est la réciprocité : traiter les acheteurs étrangers provenant de "pays disqualifiés" différemment lorsque ces pays empêchent les citoyens américains d'acheter des biens immobiliers.

• Supprime les limites réglementaires et de seuils en dollars sur une règle de déclaration existante pour les personnes étrangères détenant des intérêts immobiliers directs aux États-Unis. Les déclarations seraient requises de manière plus large.
• Exige que le Département d'État fasse rapport, dans les 60 jours puis annuellement, sur les pays étrangers qui interdisent aux citoyens américains de posséder des biens immobiliers. Ces pays seraient étiquetés comme "pays disqualifiés".
• Imposerait une taxe égale à 50 % du prix d'achat sur les acquisitions de biens immobiliers américains par des "personnes disqualifiées" (définies pour inclure les citoyens de pays disqualifiés, les entités domiciliées là-bas, ces pays ou leurs agences, et certaines entités contrôlées par de telles personnes), avec quelques exceptions et des règles au prorata pour le contrôle partiel.
• Exige que les sociétés de titres, les agents de clôture, les avocats ou les cédants déclarent les achats effectués par des "personnes présumées disqualifiées" (personnes qui ne fournissent pas d'affidavit disant qu'elles ne sont pas disqualifiées). Les rapports doivent inclure le nom de l'acheteur, l'adresse, le numéro d'identification fiscale, la description de la propriété et le montant payé.
• Crée des pénalités pour le non-dépôt des nouveaux rapports ou pour ne pas fournir les déclarations requises.

Ce que cela signifie pour vous#

• Acheteurs de maison qui sont citoyens d'un autre pays : Si votre pays est répertorié comme un "pays disqualifié", une taxe de 50 % sur le prix d'achat pourrait s'appliquer à moins que vous ne tombiez dans une exception répertoriée (par exemple, vous êtes également un résident permanent légal des États-Unis ou un citoyen américain, ou vous avez obtenu l'asile ou êtes aux États-Unis pour des raisons diplomatiques). Le projet de loi exigerait également que vous fournissiez un affidavit disant que vous n'êtes pas une personne disqualifiée ou l'agent de l'acheteur signalera l'achat.
• Entreprises étrangères et gouvernements étrangers : Les entités domiciliées dans un pays disqualifié, et certaines entités contrôlées par des personnes disqualifiées, seraient soumises à la taxe d'acquisition de 50 % lorsqu'elles achètent des biens immobiliers américains. Il existe des règles spéciales et une taxe au prorata si les personnes disqualifiées ne contrôlent pas entièrement l'entité.
• Sociétés de titres, avocats de clôture et cédants : Ces parties doivent collecter des affidavits des acheteurs et déposer des déclarations rapportant les achats effectués par des acheteurs qui ne fournissent pas d'affidavit. Elles doivent également fournir aux acheteurs des déclarations écrites des informations rapportées.
• Résidents permanents légaux des États-Unis et citoyens américains : Les définitions du projet de loi excluent les citoyens américains et les résidents permanents légaux d'être considérés comme des personnes disqualifiées même s'ils sont également citoyens d'un pays disqualifié.
• Département d'État et Trésor : Le Département d'État doit préparer un rapport répertoriant les pays qui interdisent aux citoyens américains de posséder des biens immobiliers et l'envoyer au Trésor dans les 60 jours suivant l'adoption et annuellement par la suite.
• Acheteurs revendiquant des exceptions (diplomates, demandeurs d'asile) : Le projet de loi exclut explicitement certaines personnes aux États-Unis pour des raisons diplomatiques ou d'asile d'être considérées comme disqualifiées.

Dépenses#

Aucune estimation directe des coûts publics n'est identifiée dans le matériel disponible.

• Cela augmenterait probablement les coûts administratifs pour l'Internal Revenue Service afin de traiter les nouvelles déclarations et d'appliquer une nouvelle taxe importante.
• Le Département d'État encourrait des coûts pour préparer la liste initiale des pays dans les 60 jours et pour la mettre à jour annuellement.
• Les sociétés de titres, les agents de clôture et les cédants feraient face à des coûts de conformité supplémentaires pour collecter des affidavits, préparer des rapports et fournir des déclarations aux acheteurs.
• La taxe de 50 % pourrait générer de nouveaux revenus fédéraux provenant des transactions couvertes, mais aucune estimation de revenus n'est fournie dans le texte du projet de loi.
• Il pourrait y avoir des coûts juridiques et d'application pour déterminer le contrôle, appliquer les règles de contrôle des sociétés et résoudre les litiges concernant les entités ou les achats couverts.

Point de vue des partisans#

• Le projet de loi semble destiné à créer une réciprocité pour les pays qui interdisent aux citoyens américains de posséder des terres. Exiger un rapport du Département d'État et définir les "pays disqualifiés" lie directement la taxe à cet objectif de réciprocité.
• Les partisans pourraient faire valoir que le projet de loi dissuade les achats par des personnes ou des entités de pays qui restreignent la propriété américaine, ou qu'il exerce une pression sur ces pays pour qu'ils modifient des lois discriminatoires.
• Les règles de déclaration pourraient améliorer la connaissance du gouvernement sur les avoirs étrangers dans l'immobilier américain en supprimant les seuils précédents et en exigeant des divulgations routinières.
• Exiger des affidavits et des rapports lors de la clôture pourrait rendre plus difficile pour les personnes disqualifiées de dissimuler la propriété par des achats simples.

Point de vue des opposants#

• Une préoccupation est qu'une taxe de 50 % sur le prix d'achat est très élevée et pourrait réduire considérablement les investissements étrangers dans l'immobilier américain en provenance de pays ciblés, avec des effets économiques locaux dans les marchés qui dépendent des acheteurs étrangers.
• Le projet de loi ne fournit pas d'estimation fiscale, donc la taille des nouveaux revenus ou des coûts d'application n'est pas claire.
• Les définitions et les tests de contrôle reposent sur des règles fiscales d'entreprise complexes. Déterminer quand une entité est "disqualifiée" ou comment proratiser la taxe pourrait être administrativement difficile et entraîner des litiges.
• La section de déclaration rend tout acheteur "présumément disqualifié" à moins qu'il ne signe un affidavit. Cela déplace le fardeau sur les acheteurs et les agents de clôture et pourrait causer des retards ou des erreurs lors des clôtures.
• Il y a des références floues ou potentiellement erronées dans le texte (par exemple, un amendement sur les pénalités fait référence à un numéro de section qui n'apparaît pas ailleurs dans le projet de loi). Cela soulève des questions sur la manière dont les pénalités s'appliqueraient réellement.
• Le projet de loi n'explique pas comment il interagit avec les traités fiscaux existants, le droit de propriété ou d'autres lois fédérales qui affectent l'investissement étranger. Il n'est pas clair comment la double imposition ou les règles conflictuelles seraient résolues.

Ce qui n'est pas clair :

• Comment le Département d'État décidera quels pays sont "disqualifiés" (le projet de loi lie le terme au rapport du Département d'État, mais ne fixe pas de critères).
• Comment la nouvelle taxe interagit avec d'autres taxes fédérales, des traités fiscaux ou des taxes de transfert d'État.
• Comment les litiges concernant les pourcentages de contrôle, les règles de transparence et les structures de propriété seraient résolus en pratique.