Interdiction de la coordination des prix des loyers

Résumé#

Ce projet de loi rend illégal pour les personnes ou les entreprises de coordonner les prix des loyers pour le logement résidentiel. Le principal changement est une interdiction de toute "fonction de coordination" qui collecte des données de loyer ou de bail de deux propriétaires ou plus, utilise la même méthode ou algorithme pour analyser ces données, puis recommande des prix ou des conditions de bail à deux propriétaires ou plus. Le projet de loi vise à mettre fin à la fixation coordonnée des loyers et à donner aux autorités et aux parties privées des outils pour poursuivre en justice à ce sujet.

• Changement principal : interdit l'abonnement à ou l'utilisation d'un coordinateur qui effectue certains services de collecte de données, d'analyse ou de recommandation pour plusieurs propriétaires de biens locatifs.
• Application : la Commission fédérale du commerce, le procureur général des États-Unis et les procureurs généraux des États peuvent engager des actions ; les individus lésés peuvent poursuivre pour trois fois leurs dommages plus des frais.
• Traitement juridique : le projet de loi considère la conduite interdite comme une méthode illégale en vertu de la loi FTC et comme une violation per se de la loi Sherman (per se signifie que la conduite est considérée comme automatiquement illégale).
• Champ d'application : s'applique aux unités d'habitation résidentielle (maisons, appartements, unités accessoires, maisons manufacturées, etc.) et exclut les soins médicaux hospitaliers, les soins de longue durée sous licence et les établissements de détention/correctionnels.
• Changements procéduraux : les plaignants n'ont pas besoin de plaider des faits excluant une action indépendante ; les accords d'arbitrage ou les renoncements préalables au litige ne sont pas exécutoires pour les réclamations en vertu de cette loi.

Ce que cela signifie pour vous#

• Propriétaires de biens locatifs / bailleurs

  • Si vous engagez ou vous abonnez à un service qui collecte des données de loyer ou de bail d'autres propriétaires, utilise la même méthode ou algorithme pour les analyser, et vous donne des recommandations de prix ou de bail, cette activité serait illégale en vertu du projet de loi.
  • Les bailleurs pourraient devoir cesser d'utiliser certains outils de tarification ou d'analytique tiers qui correspondent à la définition de la fonction de coordination du projet de loi.

• Entreprises fournissant des services de tarification, gestionnaires de biens ou entreprises de logiciels

  • Les services qui regroupent les données de loyer de plusieurs propriétaires, effectuent la même analyse ou algorithme, et recommandent des loyers à plusieurs clients pourraient être interdits.
  • Les entreprises qui offrent des données de marché génériques sans utiliser la même méthode d'analyse pour plusieurs clients pourraient être affectées si leurs processus correspondent à la définition du projet de loi.

• Locataires

  • Cela pourrait signifier moins de moyens pour les bailleurs de coordonner les loyers entre les bâtiments. L'effet du projet de loi sur les niveaux de loyer réels n'est pas précisé dans le texte.

• Tribunaux et agences d'application de la loi

  • La FTC, le Département de la Justice (par l'intermédiaire du procureur général) et les procureurs généraux des États auraient le pouvoir d'appliquer l'interdiction. Les locataires privés ou d'autres lésés peuvent engager des poursuites pour dommages-intérêts triples.

• Entreprises générales et organismes sans but lucratif qui possèdent des locations

  • La définition de propriétaire de biens locatifs inclut de nombreux types d'organisations, y compris des organismes sans but lucratif, donc ils seraient couverts s'ils utilisent des services de coordination interdits.

Dépenses#

Aucune information disponible publiquement.

• Le projet de loi pourrait augmenter le travail d'application pour la FTC, le Département de la Justice et les procureurs généraux des États (coûts possibles de personnel, d'enquête et de litige), mais le texte ne contient aucune estimation des coûts.
• Les poursuites privées pourraient entraîner des coûts de litige pour les plaignants et les défendeurs et pourraient conduire à de grandes indemnités (dommages-intérêts triples).
• Les entreprises fournissant des services de coordination pourraient perdre des revenus ou encourir des coûts de conformité pour modifier leurs produits.
• Les bailleurs pourraient faire face à des coûts pour remplacer ou modifier des logiciels, des contrats ou des pratiques commerciales que le projet de loi interdirait.

Point de vue des partisans#

• Le projet de loi semble destiné à arrêter les services et les arrangements qui permettent à plusieurs bailleurs de coordonner les prix des loyers, que les partisans pourraient considérer comme une source de fixation illégale des loyers.
• Les partisans pourraient soutenir que l'interdiction protégerait la concurrence sur les marchés locatifs locaux et rendrait plus difficile pour les outils de tarification coordonnée d'augmenter les loyers sur de nombreuses propriétés.
• Donner aux parties privées des dommages-intérêts triples et rendre les renoncements à l'arbitrage inapplicables pourrait faciliter l'application et augmenter la dissuasion contre la tarification coordonnée.

Point de vue des opposants#

• Une préoccupation est que la définition de "fonction de coordination" dans le projet de loi est large et pourrait inclure des outils de marché courants, comme des services d'analytique ou de benchmarking, que de nombreux bailleurs utilisent pour fixer des loyers compétitifs.
• Le projet de loi ne précise pas clairement comment il traite les données agrégées ou anonymisées, les algorithmes de tarification indépendants, ou les logiciels qui personnalisent les résultats par client ; cela pourrait créer de l'incertitude pour les entreprises légitimes.
• Il pourrait y avoir un effet dissuasif sur le partage de données et sur l'innovation logicielle pour la gestion immobilière si les entreprises craignent l'application de la loi ou les poursuites.
• Le projet de loi pourrait créer un risque de litige substantiel pour les bailleurs et les fournisseurs de services car il permet des poursuites privées pour dommages-intérêts triples et abaisse le standard de plaidoirie pour les plaignants.
• Il n'est pas clair combien coûterait l'application par les agences fédérales et étatiques et si les tribunaux auront besoin de règles détaillées pour décider ce qui compte comme une coordination illégale en vertu de la loi.