Sécurité nationale des biens immobiliers CFIUS

Résumé#

Ce projet de loi élargit les pouvoirs du Comité sur les investissements étrangers aux États-Unis (CFIUS) pour examiner et bloquer certains achats, baux ou concessions de biens immobiliers américains par des personnes liées à des pays étrangers spécifiés. Il ajoute une nouvelle catégorie appelée « transaction immobilière à risque élevé », élargit la liste des lieux considérés comme « sites sensibles » et ajoute des vérifications en matière d'agriculture et de sécurité alimentaire aux examens du CFIUS. Le projet de loi exige également que le CFIUS établisse des règles dans un délai de 120 jours et ajoute le secrétaire à l'Agriculture au CFIUS pour les questions liées à l'agriculture.

Changements clés :

• Nouvelle définition : crée une « transaction immobilière à risque élevé » couvrant les biens immobiliers situés près de sites sensibles, de ports, d'aéroports, de certaines installations de télécommunications/données et de terres agricoles couvertes par des rapports fédéraux.
• Liste des adversaires étrangers : nomme six pays (Chine, Cuba, Iran, Corée du Nord, Russie, Venezuela) et considère les personnes qui leur sont liées comme des « personnes adversaires étrangères ».
• Liste élargie des « sites sensibles » : inclut des sites militaires, des aéroports, des ports maritimes, des centres de données et d'autres installations de télécommunications essentielles, des stations de réception de satellites, des stations de débarquement de câbles sous-marins, des centres de recherche financés par le gouvernement fédéral, des centres de recherche affiliés à des universités, des installations de la NASA et des centrales électriques, ainsi que tout autre site désigné par le DOD ou le DHS.
• Présomptions plus fortes : les transactions immobilières à risque élevé sont présumées poser des risques pour la sécurité nationale non résolubles, à moins que le CFIUS ne prouve le contraire par des « preuves claires et convaincantes » et n'informe les comités du Congrès concernés.
• Sécurité alimentaire : les examens du CFIUS doivent prendre en compte les besoins actuels et à long terme en matière de nourriture, d'eau et de produits agricoles, ainsi que l'effet des transactions sur la sécurité alimentaire américaine (y compris l'acquisition étrangère de biotechnologie agricole).
• Représentation agricole : ajoute le secrétaire à l'Agriculture au CFIUS pour les transactions liées à l'agriculture.
• Loi étatique préservée : l'action fédérale ne remplace pas les lois étatiques qui restreignent ou interdisent les achats par des adversaires étrangers si ces lois étatiques sont généralement applicables.

Ce que cela signifie pour vous#

• Acheteurs étrangers des pays ou entités listés : Plus d'achats, de baux ou de concessions de biens immobiliers américains seront examinés par le CFIUS. Les transactions près de sites sensibles ou impliquant des terres agricoles seront soumises à une forte présomption de risque pour la sécurité nationale.
• Propriétaires et vendeurs américains (y compris les agriculteurs) : Les ventes de terres agricoles ou de biens immobiliers près de sites sensibles listés à des personnes liées aux pays nommés peuvent nécessiter des dépôts et sont plus susceptibles d'être bloquées ou de nécessiter un examen prolongé.
• Agriculteurs et secteur agricole : Le CFIUS doit désormais prendre en compte la sécurité alimentaire et agricole lors de l'examen des transactions. Cela pourrait affecter l'investissement étranger dans les terres agricoles et la biotechnologie agricole.
• Propriétaires/exploitants d'aéroports, de ports, de centres de données, de stations de réception de fibres, de centrales électriques, de centres de recherche et de sites similaires : Les transactions impliquant des biens immobiliers à proximité peuvent déclencher un examen et un traitement plus stricts si l'acheteur est une personne adversaire étrangère.
• Investisseurs et entreprises en immobilier commercial : Les transactions impliquant des terres ou des concessions liées aux pays couverts peuvent faire face à des déclarations obligatoires, à des délais d'examen plus longs, à un risque plus élevé d'interdiction ou à des options de mitigation limitées.
• Gouvernements des États : Les lois des États qui limitent ou interdisent les achats par des personnes adversaires étrangères restent valides et ne sont pas annulées par ce projet de loi.
• CFIUS et agences fédérales : Le CFIUS doit établir des règles dans un délai de 120 jours, ajouter une représentation agricole pour les cas pertinents et traitera probablement davantage d'examens centrés sur l'immobilier et la sécurité alimentaire.

Dépenses#

Aucune information disponible publiquement.

Coûts budgétaires et privés possibles (déduits du projet de loi) :

• Cela pourrait augmenter les coûts administratifs et de personnel pour le CFIUS et pour les agences qui assistent aux examens (DOD, DHS, USDA, DOJ, FCC).
• Les parties aux transactions couvertes peuvent faire face à des coûts de conformité plus élevés (préparation et soumission de déclarations, travail juridique).
• Plus d'examens et des examens plus longs pourraient ralentir les transactions et augmenter les coûts de transaction pour les acheteurs et les vendeurs.
• Coûts potentiels d'application ou de litige si les transactions sont bloquées ou contestées.

Point de vue des partisans#

• Le projet de loi semble destiné à protéger la sécurité nationale en empêchant les adversaires étrangers d'acquérir des terres ou des installations qui pourraient menacer des sites militaires, des infrastructures critiques ou des recherches sensibles.
• Il semble destiné à protéger la sécurité alimentaire américaine en faisant en sorte que le CFIUS prenne en compte les effets des achats étrangers sur la production agricole, l'accès aux terres et la propriété biotechnologique.
• L'élargissement de la définition des sites sensibles et l'ajout d'expertise agricole au CFIUS pourraient améliorer la capacité du comité à repérer et à répondre aux risques découlant des transactions immobilières.
• La préservation de l'autorité des États permet aux États de prendre leurs propres mesures plus strictes contre les achats par des adversaires étrangers.

Point de vue des opposants#

• Une préoccupation est que le projet de loi établit une forte présomption selon laquelle les transactions à risque élevé ne peuvent pas être atténuées, rendant plus difficile pour le CFIUS d'autoriser des accords avec des conditions et augmentant la probabilité de bloquer des transactions.
• Le projet de loi laisse certains termes clés vagues (par exemple, ce qui compte comme « proximité immédiate », et à quel point le DOD ou le DHS peuvent désigner « tout autre site »), ce qui pourrait créer de l'incertitude pour les acheteurs et les vendeurs.
• Cela pourrait refroidir l'investissement étranger dans les terres agricoles et d'autres biens immobiliers, en particulier de la part de parties liées aux pays listés, avec des effets économiques pour les propriétaires fonciers et les marchés locaux.
• Le projet de loi pourrait imposer de nouvelles charges administratives sans une estimation budgétaire claire, augmentant les coûts pour les parties gouvernementales et privées impliquées dans les examens.
• Il n'est pas clair comment les nouvelles évaluations de sécurité alimentaire seront mises en œuvre dans la pratique, quelles données guideront les décisions et comment le CFIUS coordonnera avec les programmes agricoles et les règles de rapport.