Interdiction de la propriété étrangère sur le logement

Résumé#

Ce projet de loi interdirait à certaines personnes et entités étrangères d'acheter des logements aux États-Unis et obligerait celles qui possèdent déjà un logement à le vendre dans un délai de deux ans. L'objectif déclaré dans le texte de la loi est d'arrêter l'achat et la propriété de logements américains par des « personnes couvertes » définies qui sont liées à des adversaires étrangers, des pays préoccupants ou des États parrains du terrorisme.

• Changement principal : Nouvelle interdiction d'achats par des personnes couvertes et une cession obligatoire (vente forcée) des logements qu'elles possèdent déjà dans un délai de deux ans.
• Qui est couvert : Les individus qui sont citoyens d'un « pays étranger préoccupant » (et qui ne sont pas également citoyens américains) ; les sociétés ou entités ayant une propriété par de tels individus ; les entités étrangères préoccupantes ; les adversaires étrangers et les États parrains du terrorisme, ainsi que les agents ou affiliés associés.
• Application : Le Président doit ordonner aux agences fédérales d'établir des règles pour mettre en œuvre l'interdiction et garantir la cession.
• Ce qui compte comme logement : Toute structure ou partie d'une structure utilisée pour l'habitation humaine et fournissant des installations de vie pour au moins une personne.
• Calendrier : L'interdiction commence à la date d'entrée en vigueur de la loi ; les propriétaires couverts ont jusqu'à deux ans pour vendre.

Ce que cela signifie pour vous#

• Les ressortissants étrangers qui sont citoyens d'un pays préoccupant (et non citoyens américains) :

  • Ils ne seraient pas autorisés à acheter de logements aux États-Unis après l'entrée en vigueur de la loi.
  • S'ils possèdent déjà un logement couvert par la loi, ils doivent le vendre dans un délai de deux ans.

• Les sociétés et entités étrangères préoccupantes :

  • Elles ne pourraient pas acheter de logements si elles répondent aux définitions de personnes couvertes.
  • Les biens immobiliers existants de ces entités devraient être vendus à un citoyen américain ou à une société américaine dans un délai de deux ans.

• Les propriétaires et acheteurs américains :

  • Le projet de loi pourrait augmenter l'offre de maisons qui doivent être vendues sur le marché américain, ce qui pourrait modifier la disponibilité locale et les prix. (C'est un effet probable basé sur l'exigence de cession.)
  • Les acheteurs pourraient voir davantage de propriétés proposées à la vente en raison des cessions forcées dans les deux ans suivant l'adoption.

• Les entreprises immobilières (agents, courtiers, sociétés de titres) :

  • Elles pourraient avoir besoin de vérifier l'identité et la propriété des acheteurs pour s'assurer que les acheteurs ne sont pas des « personnes couvertes ».
  • Elles pourraient faire face à de nouvelles étapes de conformité une fois que les règles fédérales seront émises.

• Les agences fédérales et les gouvernements locaux :

  • Les agences fédérales seront chargées de rédiger et d'appliquer des règles. Les gouvernements locaux pourraient devoir traiter davantage de transactions et de transferts de propriété résultant de ventes forcées.

• Les personnes avec une propriété mixte ou des structures d'entreprise complexes :

  • Le texte de la loi couvre les sociétés ayant « toute participation » par des personnes couvertes. Cela pourrait affecter les partenariats, les fonds d'investissement ou les entreprises ayant même de petites participations étrangères. Comment cela est appliqué n'est pas spécifié dans le projet de loi.

Dépenses#

Aucune information disponible publiquement.

Coûts et compromis possibles que le projet de loi créerait probablement (basé sur le texte de la loi et ses exigences) :

• Coûts administratifs et d'application fédéraux pour rédiger des règles, surveiller la propriété et superviser les ventes forcées.
• Coûts juridiques pour le gouvernement et pour les propriétaires qui pourraient contester la loi.
• Coûts de conformité pour les entreprises immobilières et les sociétés de titres pour filtrer les acheteurs et documenter la propriété.
• Effets économiques sur les marchés immobiliers locaux dus aux ventes forcées, ce qui pourrait augmenter les volumes de transactions et affecter les prix.
• Perte potentielle d'investissements étrangers dans les industries liées au logement (ceci serait un effet économique indirect).

Point de vue des partisans#

Le texte de la loi lui-même suggère ces objectifs et justifications. Les arguments possibles en faveur du projet de loi incluent :

• Le projet de loi semble destiné à empêcher les pays ou entités considérés comme des risques pour la sécurité nationale de posséder des logements américains.
• Les partisans peuvent voir cela comme une protection de l'offre de logements américains et garantir que des propriétés sensibles soient contrôlées par des citoyens ou des sociétés nationales.
• La date limite de cession est une exigence claire et limitée dans le temps pour éliminer rapidement la propriété immobilière contrôlée par des étrangers.

Point de vue des opposants#

Basé sur le langage du projet de loi, ces préoccupations et compromis découlent directement de sa conception :

• Une préoccupation est que les définitions du projet de loi sont larges et pourraient inclure de nombreuses personnes et entreprises. L'expression « toute participation » n'est pas limitée par la taille, ce qui pourrait atteindre de petits investisseurs ou des investisseurs indirects.
• Le projet de loi n'explique pas comment les ventes doivent être effectuées, comment la propriété sera évaluée, ou si les propriétaires reçoivent une compensation si les ventes sont forcées. Cela soulève des questions sur l'équité et les contestations juridiques.
• Il n'est pas clair comment le gouvernement identifiera les personnes couvertes en pratique et quelle preuve sera requise. Cela pourrait créer des charges administratives et des litiges.
• La section d'application demande au Président d'établir des règles, mais le projet de loi ne nomme pas les agences qui agiront, quelles pénalités s'appliquent en cas de non-conformité, ou comment les appels fonctionneraient.
• La cession forcée pourrait perturber les marchés immobiliers locaux et créer un risque juridique pour le gouvernement, y compris des revendications constitutionnelles possibles concernant la propriété et le droit à une procédure régulière.
• Le projet de loi exclut les citoyens américains ayant la double nationalité de la classe couverte mais ne traite pas des résidents permanents légaux, des titulaires de visa ou d'autres statuts d'immigration, laissant des questions importantes sur qui est affecté.