Bons de logement pour l'itinérance

Résumé#

La Loi DASH est un projet de loi sur le logement de grande envergure. Elle crée un nouveau programme fédéral de bons destiné aux personnes vivant ou à risque d'itinérance et ajoute d'importants nouveaux financements et modifications fiscales pour promouvoir le logement abordable, l'accession à la propriété et la construction de logements. Son objectif général est de rendre le logement plus accessible et abordable pour les personnes à très faible, faible et moyen revenu et de soutenir les ménages sans abri.

Changements les plus importants

• Nouveau programme permanent de bons de location pour les sans-abri administré par des agences de logement public (250 000 bons pour l'exercice 2026 ; 400 000 par an par la suite jusqu'à ce que moins soient nécessaires). Les bons ciblent les personnes qui sont sans abri ou à risque avec un revenu inférieur à 50 % du revenu médian de la région.
• Appropriations directes et frais pour les services de soutien, les coordinateurs de services, le renforcement des capacités et l'administration du HUD liés au programme de bons (autorisations spécifiques dans le projet de loi).
• 10 milliards de dollars par an (exercice 2026–2036) pour le Fonds de fiducie pour le logement pour l'acquisition de terrains et le développement de logements locatifs pour les ménages à très faible et extrêmement faible revenu.
• Subventions pour encourager la construction modulaire et récompenser les juridictions qui adoptent un zonage pro-logement (y compris des limites sur la pénalisation des ADUs, des duplex, des minimums de stationnement près des transports en commun, et des conversions de commercial à résidentiel). Ces programmes de subventions ont des autorisations pluriannuelles.
• Plusieurs changements majeurs dans la législation fiscale pour élargir et remodeler les incitations fiscales liées au logement : augmentations et réserves dans le crédit d'impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC), un nouveau « crédit pour locataires » pour les bâtiments qui réduisent les loyers, un crédit d'impôt pour le logement à revenu moyen, un crédit pour les maisons de quartier pour construire des maisons de départ dans des zones en détresse, et un crédit d'impôt remboursable pour les primo-accédants.
• Autres changements fiscaux : permettre certaines pertes sur la vente de résidences principales, abroger une limite sur les déductions pour pertes en cas de sinistre, et exclure définitivement certaines dettes hypothécaires annulées du revenu imposable.

Ce que cela signifie pour vous#

• Personnes vivant l'itinérance ou à risque

  • Le gouvernement fédéral financerait un grand nouveau programme de bons visant à loger de nombreuses personnes actuellement sans abri. Les bons ne peuvent pas être conditionnés à des services ou à la sobriété et ne peuvent généralement pas être refusés en raison d'antécédents criminels, sauf pour les personnes inscrites à vie au registre des délinquants sexuels.
  • Les bénéficiaires reçoivent une aide supplémentaire (dépôts de garantie, frais de déménagement, jusqu'à 3 mois de loyer) et un accès à un coordinateur de services qui fournit un contact hebdomadaire et des références à des services de santé, de protection de l'enfance et d'autres services.

• Agences de logement public et gouvernements locaux

  • Les agences doivent s'associer à des agences de protection de l'enfance et à des continuums de soins, soumettre des plans au HUD, utiliser le HMIS (système de données sur l'itinérance) pour le reporting, embaucher des coordinateurs de services et recevoir des subventions pour le renforcement des capacités. Les États doivent respecter des repères sur la réduction de l'itinérance ou faire face à des pénalités sur les fonds fédéraux pour les autoroutes.
  • Les juridictions qui modifient le zonage pour permettre plus de types de logements (duplex, ADUs, stationnement réduit, densité accrue) peuvent concourir pour de grandes subventions fédérales.

• Développeurs et constructeurs

  • De nouveaux crédits d'impôt ou des programmes de subventions élargis créent des incitations financières pour des projets qui servent des ménages à très faible revenu, fournissent des services de soutien sur place, construisent des unités à revenu moyen, ou convertissent des propriétés commerciales en logements.
  • Un projet pilote de construction modulaire offre des subventions de contrepartie (part fédérale jusqu'à 75 %) pour des projets de construction de modules hors site.

• Locataires et occupants

  • Le « crédit pour locataires » et d'autres crédits d'impôt visent à réduire les coûts de location lorsqu'ils sont appliqués par les propriétaires de bâtiments, mais les règles impliquent des plans d'allocation d'État et la certification des unités éligibles.
  • Les changements au LIHTC incluent des incitations pour des services de soutien sur place et un ciblage plus profond pour les locataires à très faible revenu.

• Primo-accédants

  • Le projet de loi crée un crédit d'impôt remboursable pour les primo-accédants égal à 20 % du prix d'achat jusqu'à 15 000 $, avec des limites de revenu et de prix d'achat et des règles pour prévenir les transactions abusives. Le crédit peut, dans certains cas, être cédé à une « entité éligible » (par exemple, un prêteur hypothécaire) en échange d'une réduction de mise de fonds.

• Contribuables / budget fédéral

  • Le projet de loi autorise de grandes appropriations et crée plusieurs nouveaux crédits d'impôt ou des crédits d'impôt élargis. Le texte comprend de nombreux montants d'autorisation, mais le projet de loi ne comprend pas d'estimation complète des coûts officiels dans le matériel fourni.

Dépenses#

Coût public estimé : Le projet de loi autorise explicitement de grandes sommes mais n'inclut pas d'estimation fiscale consolidée dans le texte fourni.

Autorisations clés et appropriations directes dans le texte du projet de loi

• Bons pour les sans-abri : le Secrétaire doit fournir des fonds « le montant nécessaire » pour financer les bons (250 000 pour l'exercice 2026 ; 400 000 chaque exercice par la suite jusqu'à ce que moins soient nécessaires), plus des frais administratifs et des renouvellements.
• Frais administratifs pour les services de soutien : autorisation de 300 000 000 $ par an pour l'exercice 2026–2031 pour payer les agences de logement public pour les coordinateurs de services et les coûts associés.
• Renforcement des capacités pour les PHAs : 500 000 000 $ autorisés pour chacun des exercices 2026 et 2027.
• Besoins administratifs du HUD pour le programme de bons : 15 000 000 $ par an pour l'exercice 2026–2030.
• Fonds de fiducie pour le logement (acquisition de terrains et construction) : 10 000 000 000 $ par an pour l'exercice 2026–2036.
• Projet pilote de construction modulaire : 2 000 000 $ par an pour l'exercice 2026–2031.
• Subventions pour le zonage pro-logement : 4 000 000 000 $ par an pour l'exercice 2026–2031.
• Plusieurs nouveaux crédits d'impôt (crédit pour locataires, crédit pour le logement à revenu moyen, crédit pour les maisons de quartier, réserves et augmentations élargies du LIHTC, crédit remboursable pour les primo-accédants) réduiraient les revenus fédéraux, mais le texte du projet de loi ne fournit pas d'estimation de perte de revenus.

Autres coûts et règles fiscales

• Le projet de loi autorise des pénalités fédérales pour les États qui ne respectent pas les repères (réductions potentielles des fonds fédéraux pour les autoroutes).
• Plusieurs dispositions créent de nouvelles responsabilités administratives pour le HUD et les agences d'État (collecte de données, plans d'allocation, surveillance, reporting), ce qui implique des coûts de personnel et de systèmes au-delà des autorisations spécifiques.

Si vous avez besoin d'un budget complet ou d'une estimation des revenus, il n'y a pas de note fiscale complète dans le matériel fourni.

Point de vue des partisans#

Le projet de loi semble destiné à répondre à plusieurs lacunes en matière de logement en combinant une aide directe pour les personnes sans abri avec des incitations à augmenter l'offre de logements et à aider les gens à acheter des maisons. Les arguments possibles en faveur du projet de loi incluent :

• Il élargirait rapidement l'aide au logement pour les personnes vivant l'itinérance grâce à un grand programme de bons ciblés et des services de soutien pour aider les bénéficiaires à conserver leur logement.
• Il augmenterait l'offre de logements locatifs abordables pour les ménages à très faible et extrêmement faible revenu grâce à de grands investissements dans le Fonds de fiducie pour le logement et des changements au LIHTC.
• Il encourage les changements de zonage locaux et augmente la capacité de construction (y compris la construction modulaire) pour accélérer la production de logements.
• Les nouveaux crédits d'impôt axés sur les propriétaires et les développeurs visent à augmenter l'offre de maisons de départ et à soutenir le développement à revenu moyen et mixte.
• En interdisant les conditions de service et en interdisant le refus basé sur la plupart des antécédents criminels, le programme de bons est conçu pour réduire les barrières d'entrée pour les personnes sans abri les plus vulnérables.

(Ces objectifs et justifications découlent du texte, des constatations et de la conception du programme du projet de loi.)

Point de vue des opposants#

Le texte du projet de loi n'inclut pas de critiques organisées. Les préoccupations suivantes sont raisonnables et découlent de la conception du projet de loi et sont basées sur le texte lui-même :

• Une préoccupation est le coût : le projet de loi autorise de très grandes appropriations annuelles et plusieurs nouveaux crédits d'impôt. Le projet de loi n'inclut pas d'estimation consolidée des dépenses totales ou de la perte de revenus, donc les compromis budgétaires et l'impact fiscal net ne sont pas clairs.
• Le projet de loi conditionne certaines aides fédérales à la performance des États mesurée par des comptages ponctuels et des rapports. Les comptages ponctuels sont connus pour varier en précision ; le projet de loi n'explique pas pleinement comment les différences dans les méthodes de comptage ou la qualité des données seront gérées.
• Les pénalités qui réduisent les fonds fédéraux pour les autoroutes pour les États qui manquent les repères en matière d'itinérance pourraient être controversées car elles lient un financement fédéral non lié (transport) à des résultats de politique sociale et peuvent affecter les budgets des États de manière imprévisible.
• Le programme de bons exige que les PHAs s'associent à des agences publiques de protection de l'enfance et à des continuums de soins et améliorent les systèmes HMIS ; les PHAs plus petites ou les zones rurales peuvent faire face à des charges d'implémentation et administratives malgré les fonds de renforcement des capacités, et le projet de loi ne détaille pas pleinement la rapidité avec laquelle les agences doivent élargir leurs opérations.
• Plusieurs nouveaux programmes de crédits d'impôt sont complexes et dépendent de plans d'allocation d'État, de certifications et de surveillance. Cette complexité pourrait augmenter les coûts administratifs et retarder les projets si les États manquent de capacité ou si les règles diffèrent largement.
• Le crédit d'impôt pour les primo-accédants permet la cession à des « entités éligibles » privées qui fournissent une aide à la mise de fonds. Le projet de loi établit des protections mais ne détaille pas pleinement comment il empêchera des coûts plus élevés, des conditions de prêt défavorables ou des effets de prix sur les marchés locaux du logement.