Antitrust de la coordination des loyers

Résumé#

Le projet de loi, intitulé Loi sur la fin de la fixation des loyers de 2025, interdirait certains types de fixation de prix partagée pour les locations résidentielles. Il définit une « fonction de coordination » comme la collecte de données locatives de deux propriétaires ou plus, l'analyse de ces données avec les mêmes formules ou des formules similaires (y compris pour entraîner un algorithme), et la recommandation de prix ou de conditions de bail à deux propriétaires ou plus. Le projet de loi rend illégal l'exercice ou l'achat de ces services de coordination et donne aux agents fédéraux et étatiques ainsi qu'aux parties privées de nouvelles façons de poursuivre en justice.

• Changement principal : Il rend illégal pour toute personne d'exercer une fonction de coordination pour les prix de location, et illégal pour les propriétaires de location d'acheter ou de s'abonner à de tels services de coordination.
• Application : La Commission fédérale du commerce, le procureur général des États-Unis et les procureurs généraux des États peuvent faire appliquer la loi. Les individus lésés peuvent poursuivre pour trois fois leurs dommages plus les frais d'avocat.
• Changement procédural : Les plaignants n'ont pas à alléguer des faits excluant une action indépendante dans les poursuites antitrust (un standard de plaidoirie plus bas).
• Préemption : Les lois des États restent en vigueur à moins qu'elles ne soient en conflit ; les lois des États qui offrent une protection plus grande sont autorisées.

Ce que cela signifie pour vous#

• Locataires : Cela pourrait réduire les augmentations de loyer coordonnées résultant de systèmes de tarification partagée. Le projet de loi ne crée pas de droit privé de modifier les baux existants ou de fixer les loyers directement.
• Propriétaires et gestionnaires immobiliers : Le projet de loi interdirait d'utiliser ou d'acheter des services qui collectent les données locatives d'autres propriétaires, appliquent les mêmes formules de tarification à plusieurs propriétaires et recommandent des loyers ou des conditions de renouvellement à plusieurs propriétaires. Cela pourrait affecter les propriétaires qui utilisent des outils de tarification tiers ou des plateformes qui donnent des recommandations de prix.
• Entreprises de logiciels de location et plateformes : Les entreprises qui collectent des loyers, des annonces ou des données de bail de plusieurs propriétaires et offrent des prévisions de prix ou des loyers recommandés pourraient être concernées. Le projet de loi rendrait illégal la fourniture des services de coordination définis.
• Groupes de propriétaires et entreprises de marketing : Les entreprises qui regroupent des données de plusieurs propriétaires et donnent des conseils de tarification communs seraient interdites d'offrir cette fonction de coordination.
• Tribunaux et avocats : Davantage de cas de type antitrust concernant la tarification des loyers pourraient être déposés. Les plaignants peuvent demander des dommages-intérêts triples et invalider les clauses d'arbitrage préalables au litige pour les réclamations en vertu de cette loi.
• Gouvernements et régulateurs des États : Les États conservent leurs pouvoirs pour faire appliquer les lois antitrust et de protection des consommateurs, à moins qu'une loi d'État ne soit incompatible avec cette loi.

Dépenses#

Aucune information disponible publiquement.

• Le texte du projet de loi n'inclut pas de note fiscale ou d'estimation des coûts.
• Cette loi pourrait entraîner de nouvelles actions d'application par la FTC et les procureurs généraux des États et davantage de poursuites privées, ce qui pourrait augmenter les coûts d'application gouvernementaux et la charge de travail des tribunaux (c'est un effet probable déduit des dispositions d'application et des droits privés).
• Les entreprises qui fournissent des services de tarification pourraient faire face à des coûts de conformité ou à une perte de revenus si leurs services actuels répondent à la définition de fonctions de coordination du projet de loi.

Point de vue des partisans#

Le projet de loi semble destiné à prévenir la fixation coordonnée des loyers qui peut augmenter les prix pour les locataires et à combler les lacunes dans l'application actuelle des lois antitrust pour la coordination des prix algorithmique ou basée sur des plateformes. Les arguments possibles en faveur incluent :

• Le projet de loi semble destiné à arrêter les entreprises ou services qui collectent des données locatives de plusieurs propriétaires et qui poussent ensuite des recommandations de prix similaires pouvant entraîner des loyers plus élevés.
• Faire de la conduite une violation par essence (automatiquement illégale) simplifierait l'application contre une coordination claire.
• Autoriser les poursuites privées avec des dommages-intérêts triples pourrait dissuader les entreprises d'offrir des services qui permettent la fixation coordonnée des prix.
• Abaisser le standard de plaidoirie pour de tels cas pourrait faciliter la tâche des locataires ou propriétaires lésés pour introduire des réclamations lorsque la coordination est suspectée.

Point de vue des opposants#

Une préoccupation est que les définitions du projet de loi sont larges et pourraient englober des services légitimes et pro-concurrentiels ou un partage de données à petite échelle. D'autres préoccupations possibles :

• La loi pourrait interdire la recherche de marché ordinaire et les outils de tarification courants que de nombreux propriétaires utilisent, même lorsque ces outils fournissent des conseils légitimes et individualisés.
• L'exigence qu'un service utilise la « même formule ou une formule similaire » et recommande des prix à deux propriétaires ou plus pourrait être vague dans la pratique. Il pourrait être difficile pour les entreprises de savoir ce qui est autorisé.
• Traiter la conduite comme une violation antitrust par essence supprime la capacité de considérer des justifications pro-concurrentielles dans certains cas.
• Le droit d'action privé pour dommages-intérêts triples pourrait entraîner une augmentation des litiges coûteux contre les fournisseurs de logiciels et les propriétaires.
• Il n'est pas clair comment la loi s'appliquera aux plateformes de données, aux marchés du logement ou aux produits de données agrégées anonymes qui ne ciblent pas des propriétaires spécifiques.

Ce qui n'est pas clair : Le projet de loi ne donne pas d'exemples ou de refuges pour les pratiques courantes de l'industrie (par exemple, des produits de données anonymisées agrégées, des comparaisons ou des services de maintenance partagés), donc comment il s'appliquera à de nombreux outils du monde réel n'est pas clairement expliqué.