Résumé#
Ce projet de loi ajoute une nouvelle règle à la loi fédérale antitrust (la loi Sherman) qui interdit en grande partie à certaines grandes entités financières et immobilières d'acheter des maisons unifamiliales, des condos, des maisons en rangée ou des terrains zonés pour ces maisons. Il définit quelles entités sont couvertes et établit une exception pour les constructeurs vendant des unités nouvellement construites à des acheteurs réguliers. Il demande également au ministère de la Justice de donner la priorité à l'examen et à l'application des questions antitrust liées à ces achats et pratiques connexes.
- Changement principal : Les achats de biens immobiliers résidentiels par des « entités couvertes » définies sont déclarés des violations civiles de la loi Sherman (contrats en restriction du commerce), sans pénalités criminelles.
- Qui est une entité couverte : les fiducies de placement immobilier (FPI) ; les compagnies d'assurance ; et les sociétés d'investissement ou fonds privés ayant des actifs sous gestion de 150 millions de dollars ou plus (y compris certaines entités liées ou contrôlées).
- Qu'est-ce qui compte comme bien immobilier résidentiel : maisons unifamiliales, condominiums, maisons en rangée et terrains zonés pour ces propriétés.
- Exceptions : Les constructeurs de maisons, développeurs ou redéveloppeurs peuvent acheter des unités qu'ils construisent pour les vendre à des acheteurs qui ne sont pas interdits par la règle.
- Calendrier : La règle ne s'applique qu'aux achats effectués à partir de l'entrée en vigueur de la loi (elle commencerait 90 jours après son adoption).
- Direction de l'application : La Division antitrust du ministère de la Justice doit donner la priorité à l'examen et, le cas échéant, à l'application des lois antitrust contre les achats des entités couvertes et les pratiques connexes telles que la vacance coordonnée ou la tarification.
Ce que cela signifie pour vous#
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Grandes sociétés d'investissement, FPI, compagnies d'assurance, fonds privés :
- Ces entités seraient généralement interdites d'acheter des maisons unifamiliales, des condos, des maisons en rangée ou des terrains zonés pour ces usages une fois la loi entrée en vigueur.
- Les entités avec des sociétés combinées ou liées qui portent le total des actifs sous gestion à 150 millions de dollars pourraient également être couvertes, car le projet de loi exige une agrégation dans certains cas.
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Constructeurs de maisons et développeurs :
- Les constructeurs et développeurs peuvent acheter et vendre des unités nouvellement construites si ces unités sont destinées à la vente à des acheteurs qui ne sont pas des entités couvertes. Le projet de loi préserve leur capacité à développer et vendre des logements à des acheteurs ordinaires.
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Personnes vendant des maisons :
- Les vendeurs pourraient voir moins d'offres de la part de grands acheteurs institutionnels sur les marchés touchés après l'entrée en vigueur de la loi. Cela pourrait changer qui enchérira sur les maisons, mais le projet de loi ne fixe pas de prix ni d'éligibilité des acheteurs au-delà de la règle des entités couvertes.
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Locataires et marchés immobiliers locaux :
- Cela pourrait signifier moins de grands investisseurs achetant des maisons unifamiliales pour les conserver comme locations ou portefeuilles. Le projet de loi ne crée pas lui-même de nouvelles protections pour les locataires ni n'exige des ventes à des acheteurs particuliers.
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Entreprises qui desservent le marché immobilier (courtiers, gestionnaires de biens) :
- La demande des entités couvertes pour des services de courtage et de gestion immobilière pourrait diminuer si ces entités cessent d'acheter des biens immobiliers résidentiels.
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Application gouvernementale (ministère de la Justice) :
- La Division antitrust est chargée de donner la priorité à l'examen et aux actions d'application liées aux achats des entités couvertes et à certaines pratiques coordonnées sur les marchés immobiliers locaux.
Dépenses#
Aucune information disponible publiquement.
- Le projet de loi lui-même n'inclut pas d'estimation des coûts ou de note fiscale dans le matériel fourni.
- Implications possibles (déduites) : donner la priorité aux examens et à l'application pourrait augmenter la charge de travail et les coûts d'application de la Division antitrust.
- Coûts privés possibles (déduits) : les entités couvertes pourraient changer leurs plans d'investissement, ce qui pourrait affecter les coûts de conformité des entreprises, la planification des transactions ou les allocations de portefeuille.
Point de vue des partisans#
Le texte du projet de loi n'inclut pas de déclarations de parrainage. Sur la base du texte, les arguments possibles en faveur incluent :
- Le projet de loi semble destiné à limiter les achats de maisons unifamiliales et similaires par de grands acheteurs institutionnels, ce qui pourrait être perçu comme une protection de la concurrence sur les marchés immobiliers locaux.
- Il pourrait être considéré comme aidant à garder plus de maisons disponibles pour les acheteurs individuels plutôt que d'être acquises par de grands fonds ou portefeuilles d'entreprise.
- Ordonner au ministère de la Justice de donner la priorité à l'examen des achats et des pratiques telles que la vacance coordonnée ou la tarification peut être perçu comme un renforcement de l'application contre les comportements anticoncurrentiels sur les marchés immobiliers.
Si des déclarations publiques spécifiques de sponsors ou de partisans deviennent disponibles, elles fourniraient un compte rendu plus clair des arguments explicites.
Point de vue des opposants#
Le texte du projet de loi n'inclut pas de déclarations d'opposition. Sur la base de la conception du projet de loi, les préoccupations possibles incluent :
- Une préoccupation est que la loi n'explique pas les recours civils ou les pénalités qui s'appliqueront lorsqu'un achat est jugé en violation de la nouvelle règle.
- Il n'est pas clair comment la règle traitera les investissements indirects (par exemple, les achats effectués par l'intermédiaire de filiales, de partenariats ou de coentreprises), ce qui pourrait créer une incertitude juridique et des litiges.
- Le seuil de 150 millions de dollars d'actifs sous gestion et les règles d'agrégation peuvent être complexes à appliquer. Cela pourrait augmenter les coûts de conformité et les litiges sur la question de savoir si une entité est couverte.
- Le changement pourrait réduire l'investissement dans certains logements locatifs si les acheteurs institutionnels se retirent, ce qui pourrait affecter l'offre de maisons locatives gérées professionnellement sur certains marchés.
- L'instruction de « donner la priorité » à l'examen du DOJ pourrait augmenter l'activité d'application fédérale sur les marchés immobiliers, augmentant les coûts administratifs et les défis juridiques possibles concernant la manière dont la règle est interprétée et appliquée.
Ce qui n'est pas clair : Le projet de loi ne précise pas les pénalités civiles ou les recours exacts, comment la propriété indirecte sera traitée dans tous les cas, ou comment la règle interagira avec d'autres lois fédérales, provinciales ou locales sur le logement.