Résumé#
Le Conseil a approuvé à l'unanimité en principe la demande de rezonage pour 8530–8550 rue Cambie. La décision permettrait de reclasser un site actuellement zoné pour un usage industriel en un district de développement complet spécifique au site ; la Ville n'a pas encore adopté le règlement de rezonage. L'objectif déclaré est un développement à usage mixte avec des logements locatifs et des espaces d'emploi.
- La proposition concerne quatre bâtiments : deux de 43 étages, un de 10 étages et un de sept étages, reliés par un podium de trois étages. Cela augmenterait la hauteur maximale de 30,5 mètres à 139 mètres et le ratio de surface de plancher maximal (RSP, la quantité de surface de plancher autorisée par rapport à la superficie du site) de 3,0 à 5,1.
- Elle comprend 1 000 logements locatifs. Au moins 20 % de la surface de plancher résidentielle doit être des logements locatifs à prix inférieur au marché ; tous les logements seraient sécurisés en tant que locatifs pour au moins 60 ans ou la durée de vie du bâtiment, selon la plus longue des deux.
- La proposition inclut environ 18 227 mètres carrés d'espace industriel et 12 151 mètres carrés d'espace commercial, ainsi qu'une installation de garde d'enfants de 37 places, un centre pour personnes âgées et un espace accessible au public, tous de propriété privée.
- Le Conseil a également approuvé en principe des modifications connexes au règlement sur les enseignes et, si le règlement CD-1 est approuvé, une modification au règlement sur le contrôle du bruit. Les approbations sont soumises à des conditions et ne créent pas de droits légaux ni n'obligent la Ville à adopter le rezonage.
Ce que cela signifie pour vous#
- Personnes à la recherche de logements locatifs : La décision ne crée pas immédiatement des logements. Si le projet va de l'avant, 20 % de la surface de plancher résidentielle serait des logements locatifs à prix inférieur au marché, avec des loyers de départ fixés à 10 % en dessous des loyers moyens du marché de la ville par type d'unité. Le rapport indique que les loyers pourraient être réajustés à cette remise lorsque l'unité se libère.
- Résidents à proximité et personnes utilisant les rues : Si le projet va de l'avant, des conditions exigent des améliorations de la rue, y compris des trottoirs, un éclairage, des rampes de trottoir et des renflements de trottoir sur les rues Cambie et Yukon. La décision ne garantit pas que ces améliorations résoudront des préoccupations plus larges concernant la circulation ou la capacité des transports en commun.
- Entreprises et public : La proposition conserve des espaces industriels et commerciaux, mais le site ne serait plus zoné I-2 industriel. L'installation de garde d'enfants, le centre pour personnes âgées et l'espace public seraient de propriété privée, et non des installations de la Ville ou des terres publiques.
- Tout le monde : La Ville doit encore adopter le règlement CD-1. La décision approuvée en principe ne permet pas à l'auteur de la demande de construire.
Finances#
Le rapport estime certains paiements de projet et une demande de renonciation aux frais de développement, mais ne donne aucune estimation des coûts d'administration ou d'infrastructure de la Ville.
- Le rapport estime les prélèvements de coûts de développement (PCD) à 18 390 233 $, basés sur les taux de décembre 2025. L'auteur de la demande a demandé une renonciation de classe A ; le rapport estime la valeur d'une renonciation pour la surface de plancher résidentielle à 15 667 028 $. Les documents ne précisent pas si la renonciation a été accordée.
- La contribution à l'art public est estimée à 2 201 266 $.
- Aucune contribution pour les commodités communautaires n'est anticipée, ce que le personnel de la Ville attribue au coût de sécurisation des logements locatifs et des logements à prix inférieur au marché.
Ce qui n'est pas clair#
- Le règlement CD-1 et l'accord de logement n'ont pas encore été adoptés. Les documents fournis n'incluent pas les conditions complètes ou les termes finaux de l'accord.
- Les documents ne donnent pas de date de début de construction, de date d'achèvement ou de détails finaux sur le permis de développement. Les espaces de stationnement et de chargement doivent être finalisés au stade du permis de développement.
- Le rapport donne une méthode de fixation des loyers, mais les documents fournis ne précisent pas qui serait éligible pour les unités à prix inférieur au marché ni comment l'accès à celles-ci serait décidé.
- Le rapport décrit les améliorations de la route et du trottoir, mais ne donne pas leur coût ni ne montre si les préoccupations plus larges concernant la capacité de transport et de services sont résolues.
Arguments en faveur#
- Le personnel de la Ville dit que le site est éligible pour des logements en vertu de la "clause des 200 m du métro" parce qu'il est proche des transports en commun rapides. Ils soutiennent l'ajout de logements tout en conservant des espaces industriels et commerciaux.
- La proposition ajouterait 1 000 logements locatifs, y compris des logements à prix inférieur au marché, près de la station Marine Drive de la ligne Canada.
- Sur 43 commentaires en ligne, 35 soutenaient la proposition. Le rapport indique que les gens ont cité des logements locatifs, des services de garde d'enfants, des installations pour personnes âgées, des espaces accessibles au public et un développement orienté vers les transports en commun.
- Le personnel de la Ville dit que la part à prix inférieur au marché équilibre l'accessibilité financière avec le coût de sécurisation des logements locatifs et de conservation des espaces d'emploi.
Arguments contre#
- Trois commentaires en ligne s'opposaient à la proposition, et le rapport enregistre des préoccupations selon lesquelles le développement supplémentaire pourrait mettre à rude épreuve les routes, les transports en commun et d'autres services et aggraver la congestion.
- Le projet remplacerait le zonage industriel du site par un district résidentiel à usage mixte. Un compromis possible est moins de terres réservées à un usage industriel, même si la proposition inclut de l'espace industriel.
- Les deux tours de 43 étages de la proposition et l'augmentation de la densité ajouteraient de l'ombre à la Plaza Marine Gateway 1, selon le rapport. Le personnel soutient la proposition mais dit que des conditions de conception sont nécessaires pour améliorer le paysage urbain et le domaine public.