Résumé#

Le Conseil municipal de Vancouver a approuvé en principe un changement de zonage pour le Bloc Balfour, situé au 906–982 Avenue 18 Ouest, 907–975 Avenue 19 Ouest et 3403–3415 Rue Laurel. Cela remplacerait le zonage CD-1 actuel du site par un zonage pour un immeuble locatif de six étages, des logements à faible densité et un parc public ; l'objectif déclaré est de permettre un projet à faible densité que le demandeur considère viable. Le changement de zonage n'entrera en vigueur que si le Conseil adopte ultérieurement les règlements de zonage.

• La partie nord-ouest du site pourrait avoir un immeuble locatif de six étages, avec environ 90 unités et une densité maximale de 2,7 FSR (ratio de surface de plancher).
• Les autres terrains résidentiels pourraient avoir un mélange de maisons à faible densité, y compris jusqu'à un multiplex de quatre unités sur chaque terrain, avec une densité maximale de 1,0 FSR.
• Une parcelle de 374,4 mètres carrés à l'angle sud-est serait zonée pour un usage de parc et deviendrait un parc public permanent après transfert à la ville. La ville échangerait ses terrains de façade de sept pieds de large à proximité contre la parcelle de parc.
• Le plan comprend une dédicace de ruelle et deux phases. La deuxième phase, y compris le transfert du parc et le changement de zonage des terrains du sud, dépend de la satisfaction de certaines conditions, y compris un permis de construire de Phase 1 pour l'immeuble locatif.
• La proposition remplace un changement de zonage de 2022, adopté en 2024, qui permettait un projet différent avec des logements locatifs en dessous du marché, une installation de garde d'enfants et un parc plus grand. Ces avantages ne seraient plus garantis dans la nouvelle proposition.

Ce que cela signifie pour vous#

• Locataires actuels : Les protections des locataires issues du processus antérieur se poursuivraient, avec des changements pour les deux phases du projet. Les locataires éligibles, y compris certains qui ont déjà déménagé, conservent le droit de revenir dans le nouvel immeuble locatif à leurs loyers existants, plus les augmentations annuelles de loyer autorisées. Le rapport indique que certains locataires qui ne sont pas éligibles selon la politique de relocalisation de la ville ont reçu une compensation pour les frais de déménagement de la part du demandeur.
• Futurs locataires : L'immeuble locatif proposé aurait environ 90 unités, y compris environ 34 unités de remplacement. Les unités seraient sécurisées en tant que logements locatifs pour la durée de 60 ans ou la durée de vie de l'immeuble. La proposition ne garantit pas des unités locatives en dessous du marché.
• Personnes à la recherche de logements à faible densité : Le zonage permettrait une gamme d'options de logement sur 19 terrains, y compris jusqu'à quatre unités par terrain. Il ne nécessite pas que chaque terrain soit construit comme un multiplex de quatre unités.
• Résidents du quartier et utilisateurs du parc : Un parc public est prévu, mais il serait environ 192 mètres carrés plus petit que le parc sécurisé sous le changement de zonage antérieur. La conception finale du bâtiment et les détails du stationnement seraient examinés ultérieurement par le biais de permis de développement.

Finances#

Le projet devrait payer 2 689 686 $ en frais de développement, basés sur les tarifs de la ville au 10 décembre 2025.

• Le rapport ne donne aucune estimation des coûts de la ville pour l'échange de terrains, le parc, la ruelle ou le travail du personnel.
• Aucun examen de la Contribution aux Aménagements Communautaires n'a été déclenché. Le rapport ne donne aucun montant pour d'autres dépenses publiques ou économies.

Ce qui n'est pas clair#

• Les documents ne donnent pas de date pour l'adoption des règlements de zonage ou l'achèvement de l'une ou l'autre phase.
• Le nombre final d'unités locatives, la conception du bâtiment et les arrangements de stationnement seraient réglés ultérieurement par le biais de permis de développement.
• La proposition n'inclut pas l'engagement de logements locatifs en dessous du marché ou l'installation de garde d'enfants du projet antérieur. Les documents ne précisent pas si l'un ou l'autre pourrait être ajouté ultérieurement.
• Les documents ne précisent pas la valeur de l'échange de terrains de la ville ni son effet financier net.

Arguments en faveur#

• Le personnel de la ville affirme que le mélange proposé de logements locatifs, de logements à faible densité et d'espaces publics ouverts correspond généralement à l'intention d'utilisation des terres de la ville pour le site.
• Le personnel de la ville affirme que la proposition à faible densité est un moyen de faire avancer le projet après que le demandeur a signalé que le projet antérieur, plus intensif, n'était pas économiquement viable.
• Certains résidents ayant commenté ont soutenu les options de logement et ont déclaré que le plan à faible densité était mieux adapté au quartier que la proposition antérieure.
• Le plan conserve un parc public et des droits de retour pour les locataires éligibles.

Arguments contre#

• La proposition abandonne les avantages garantis sous le changement de zonage antérieur : logements locatifs en dessous du marché, une installation de garde d'enfants de 37 places et un parc plus grand. Le personnel de la ville affirme qu'elle ne respecte pas l'objectif du Plan du Corridor Cambie selon lequel 25 % de la nouvelle surface locative doit être en dessous du marché.
• Les résidents ayant commenté ont exprimé des préoccupations concernant le déplacement des locataires et la perte d'aménagements communautaires. Sur 63 réponses au formulaire de commentaire en ligne, 38 se sont opposées à la proposition, 16 l'ont soutenue et neuf étaient partagées.
• Certains résidents se sont opposés à la hauteur du bâtiment de six étages, à son ombre et à son intégration avec la zone environnante.
• Le parc plus petit signifie moins d'espace de parc public que l'approbation antérieure sécurisée.