Résumé#

Le Conseil a adopté une approbation de principe pour un changement de zonage au 1438–1444 rue Alberni, 711 rue Broughton et 740 rue Nicola, passant de DD (District du centre-ville) à CD-1 (district de développement complet, un zonage spécifique au site). Ce n'est pas le changement de zonage final : le règlement CD-1 doit encore être promulgué, et la décision indique que l'approbation de principe ne crée aucun droit ou obligation légale pour la Ville de le promulguer. L'objectif déclaré est de remplacer une grande partie de la contribution financière précédente par des logements sociaux tout en permettant le développement proposé et les équipements publics.

• La densité maximale proposée passe de 6,0 à 14,48 FSR (ratio de surface de plancher, une mesure de la surface de plancher du bâtiment par rapport à la surface du terrain) ; la hauteur maximale passe de 91,4 m à 135,2 m.
• Le plan prévoit deux tours, de 43 et 48 étages, avec 314 logements en copropriété, 69 logements locatifs et au moins 75 logements sociaux. Au moins 10 % de la surface locative doit être en dessous du marché.
• Le demandeur doit fournir une installation de garde d'enfants de 56 places et transférer au moins 75 logements sociaux à la Ville, clé en main (construits et prêts à être utilisés). La Ville recevrait également un terrain pour un petit parc.
• La nouvelle approbation de principe remplace l'approbation de principe de 2018 du Conseil. La décision prévoit également des modifications futures aux règlements sur les enseignes et le contrôle du bruit si le règlement CD-1 est promulgué.

Ce que cela signifie pour vous#

• Personnes vivant dans le bâtiment locatif existant : Le site compte 129 logements locatifs. Le rapport indique que la proposition les remplacerait par 69 logements locatifs et au moins 75 logements sociaux. L'approbation de principe n'autorise pas elle-même la construction ni ne déplace quiconque. Le rapport indique que 81 des 85 logements occupés sont éligibles en vertu de la Politique de relocalisation et de protection des locataires de la Ville ; il ne détaille pas le résultat individuel de chaque locataire.
• Futurs locataires : Au moins 10 % de la surface locative doit être en dessous du marché. Le rapport décrit environ sept de ces logements et précise les limites de loyer, mais le processus futur de sélection des locataires n'est pas précisé ici.
• Personnes recherchant des logements sociaux : Au moins 75 logements seraient sécurisés pour des logements sociaux pour une durée de 60 ans ou la durée de vie du bâtiment. Au moins 30 % doivent être loués à des ménages à ou en dessous des limites de revenu de BC Housing ; le reste peut être loué à des loyers de marché. La Ville choisira un opérateur plus tard.
• Familles et public : La proposition comprend une installation de garde d'enfants publique et un terrain de parc. La conception et la programmation du parc seront décidées plus tard par les processus du Conseil des parcs.
• Résidents à proximité : La hauteur et la densité du projet ne seraient autorisées que si le règlement CD-1 est promulgué et si les conditions d'approbation sont respectées. Les conditions incluent des limites sur les impacts d'ombre supplémentaires et un travail de conception supplémentaire. Le personnel indique qu'il n'a pas pu évaluer pleinement la proposition par rapport aux cônes de vue protégés mis à jour car des études mises à jour étaient manquantes.

Finances#

Les documents identifient les contributions de développement attendues, mais ne donnent pas une estimation complète des coûts de la Ville ou des dépenses continues.

• Le rapport estime 17 994 916 $ en frais de développement et une contribution de 1 097 224 $ pour l'art public.
• Le demandeur offre au moins 75 logements sociaux d'une valeur de 60 346 800 $, une installation de garde d'enfants clé en main d'une valeur de 15 millions de dollars, et un terrain de parc. Le rapport indique que la valeur antérieure de la garde d'enfants était de 10 millions de dollars et que l'offre révisée remplace l'ancienne contribution financière par des avantages en nature.
• Le rapport donne deux chiffres différents pour l'ancienne contribution financière : 67 982 700 $ et 67 892 700 $. Le personnel de la Ville indique que les avantages révisés ont une valeur égale à ceux sécurisés en 2018.
• Le rapport indique que les frais de développement de Triangle West financeront la construction du nouveau parc. Il ne précise pas le coût de construction du parc ni les futurs coûts d'exploitation de la Ville pour la garde d'enfants et les logements sociaux.

Ce qui n'est pas clair#

• Le règlement CD-1 final n'a pas été promulgué. L'approbation reste soumise à des conditions, et la Ville n'est pas tenue de promulguer le règlement.
• Le demandeur n'avait pas fourni un ensemble de dessins mis à jour complet lorsque le personnel a préparé son examen. Le personnel s'est appuyé sur des dessins antérieurs et indique que des études de cônes de vue mises à jour étaient manquantes.
• La Ville choisira un opérateur de logements sociaux plus tard. Les loyers, les coûts d'exploitation et d'entretien, la surveillance et le reporting seront à considérer dans un rapport futur.
• Le rapport ne donne pas de calendrier détaillé pour la promulgation du zonage, la construction ou la livraison des logements et de la garde d'enfants.
• Les deux chiffres du rapport concernant la contribution financière précédente sont en conflit.

Arguments en faveur#

• Le personnel de la Ville indique que l'offre révisée fournirait au moins 75 logements sociaux au lieu d'une grande partie de l'ancienne contribution financière, tout en maintenant les offres de garde d'enfants et de parc.
• Le personnel indique que les logements sociaux seraient sécurisés pour au moins 60 ans ou la durée de vie du bâtiment, et que les avantages proposés ont une valeur égale à ceux sécurisés en 2018.
• La proposition comprend 69 logements locatifs, avec au moins 10 % de la surface locative en dessous du marché, ainsi que des logements en copropriété, des services de garde d'enfants et des terrains de parc.
• Le personnel indique que la demande est conforme au Plan de développement officiel de Vancouver et que la densité ajoutée soutient la stratégie d'avantages publics de la Ville.

Arguments contre#

• La proposition remplacerait 129 logements locatifs existants par 69 logements locatifs et au moins 75 logements sociaux. Certains commentaires publics ont remis en question le nombre réduit de logements locatifs et la manière dont les logements sociaux seraient fournis.
• Les résidents qui ont commenté ont exprimé des préoccupations concernant la perte de lumière du soleil, les vues et la vie privée, les impacts de construction, le trafic et le caractère du quartier. La réponse du rapport s'appuie en partie sur la conformité de la proposition avec la forme de bâtiment de 2018.
• Le personnel n'a pas pu évaluer pleinement la proposition par rapport aux cônes de vue mis à jour sans de nouvelles études. Le rapport indique également que les plaques de sol des tours sont plus grandes que le maximum typique du plan communautaire.
• Le rapport ne fournit pas les coûts futurs complets d'exploitation et d'entretien des services de garde d'enfants et des logements sociaux de la Ville.