Résumé#
Le Conseil municipal de Vancouver a approuvé en principe un changement de zonage pour 5229–5249 Ash Street, du côté ouest d'Ash entre les avenues 35 et 37. Cela changerait le site de R1-1 à un district CD-1 (Développement global) spécifique au site, permettant un immeuble locatif de six étages avec 63 logements ; l'objectif déclaré est d'ajouter des logements locatifs.
Le changement de zonage n'est pas encore en vigueur : le Conseil n'a pas adopté le règlement CD-1, et son approbation en principe ne nécessite pas que la Ville l'adopte.
- Le ratio de superficie de plancher maximum proposé (FSR, superficie de plancher par rapport à la superficie du site) passerait de 0,70 à 3,06, et la hauteur maximum de 11,5 mètres à 21,4 mètres.
- Tous les 63 logements seraient des locations sur le marché, garantis par un Accord de logement et une convention pour la plus longue période de 60 ans ou la durée de vie du bâtiment.
- Le projet doit respecter le mélange requis de tailles d'unités. La proposition comprend 52 % de logements de deux chambres ; le minimum de la politique pour les unités familiales est de 35 %.
- Le Conseil a chargé le directeur juridique de la Ville de préparer un règlement sur l'Accord de logement. Un amendement connexe au règlement de lotissement serait présenté lorsque le règlement CD-1 sera adopté.
- Le propriétaire doit fournir un Plan de relocalisation des locataires pour les locataires éligibles avant qu'un permis de développement ne soit délivré. L'un des deux baux existants sur le site est éligible selon la politique de la Ville.
Ce que cela signifie pour vous#
- Résidents à proximité : Si le règlement de changement de zonage est adopté et que le projet avance, deux maisons existantes seraient remplacées par un immeuble locatif de six étages. Le rapport indique que 23 arbres sont proposés pour abattage, avec environ 14 nouveaux arbres sur site et quatre nouveaux arbres appartenant à la Ville proposés ; les chiffres finaux doivent être confirmés à l'étape du permis de développement.
- Locataires et personnes à la recherche de logement : La proposition ajouterait 63 logements locatifs sur le marché, et non des logements en dessous du marché. Le rapport indique que les logements seraient garantis comme locatifs pour la plus longue période de 60 ans ou la durée de vie du bâtiment.
- Locataires existants : Le demandeur doit soumettre un plan de relocalisation pour les locataires éligibles avant le permis de développement. Les documents ne précisent pas les termes spécifiques du plan.
- Le public : Le Conseil a approuvé la proposition à l'unanimité en principe. Cette décision seule ne donne pas au propriétaire un droit légal de construire ni n'oblige la Ville à adopter le règlement de zonage. Le demandeur supporte les coûts engagés pour répondre aux conditions de changement de zonage.
Finances#
La Ville s'attend à ce que le projet paie 1 626 514 $ en frais de développement, basé sur les taux de décembre 2025 ; aucune estimation des coûts de la Ville n'est fournie.
- Le projet est exempt d'une contribution pour les commodités communautaires selon la politique de la Ville pour ce type de projet locatif.
- Il n'est pas soumis à la politique d'art public de la Ville car sa superficie de plancher proposée est en dessous du seuil de la politique.
- Les exigences en matière de stationnement et de chargement seront finalisées à l'étape du permis de développement.
Ce qui n'est pas clair#
- Si et quand la Ville adoptera le règlement CD-1 ; l'approbation en principe du Conseil ne garantit pas l'adoption.
- Les loyers finaux, et comment ils peuvent changer au fil du temps, ne sont pas précisés.
- La conception finale, les espaces de stationnement et de chargement, et le nombre d'arbres seront réglés plus tard.
- Les mesures spécifiques de relocalisation des locataires ne sont pas fournies.
- Les documents n'estiment pas les coûts de la Ville ni ne précisent quand la construction commencerait.
Arguments en faveur#
- Le personnel de la Ville affirme que la hauteur de six étages s'inscrit dans le Plan du corridor Cambie et le contexte du site. Ils soutiennent le FSR proposé de 3,06, au-dessus du FSR suggéré de 2,5 du Plan, comme une augmentation modeste qui s'aligne généralement avec les principes de conception urbaine.
- Le personnel affirme que le projet ajouterait 63 logements locatifs sécurisés et respecterait le mélange requis d'unités familiales.
- Les résidents qui ont commenté soutenaient de nouveaux logements locatifs et plus de densité ; certains ont déclaré que le quartier était prêt pour la croissance.
Arguments contre#
- Les résidents qui ont exprimé des préoccupations ont déclaré que le projet n'avait pas de logements locatifs en dessous du marché et ont remis en question si la tenure locative serait sécurisée. Le personnel affirme que l'Accord de logement et la convention garantiraient tous les 63 logements comme locatifs, mais ils resteraient des logements locatifs sur le marché.
- Le FSR de 3,06 de la proposition est supérieur au FSR suggéré de 2,5 du Plan. Le personnel soutient l'augmentation, mais les documents ne donnent pas les loyers finaux ni ne montrent comment la densité ajoutée affecte les résidents à proximité.
- Le rapport indique que 23 arbres seraient abattus et aucun retenu. Le nombre d'arbres de remplacement n'est pas final.