Crédit d'impôt pour la conversion commerciale en résidentiel

Résumé#

Ce projet de loi crée un nouveau crédit d'impôt fédéral pour encourager la conversion de bâtiments de bureaux sous-utilisés en logements. Il offre un crédit égal à 15 % des coûts de conversion admissibles, avec des plafonds par unité et par bâtiment, et ajoute des primes pour les projets qui fournissent des unités locatives abordables ou paient des salaires en vigueur. Il exige également que le HUD mette en place un conseil consultatif pour aider les agences de logement étatiques et locales à identifier et à réaliser des projets de conversion.

• Changement principal : Un nouveau crédit d'impôt pour la conversion commerciale en résidentiel (15 % des dépenses de conversion admissibles).
• Limites : Crédit plafonné à 200 000 $ par nouvelle unité de logement et à 10 000 000 $ par bâtiment.
• Primes : Crédit supplémentaire si au moins 25 % des unités sont soumises à des restrictions de loyer pour les locataires à faible revenu (jusqu'à +10–20 %) et une prime de +15 % si des salaires en vigueur sont payés pendant la conversion.
• Autres règles : Le bâtiment doit avoir été un bureau à louer, en service depuis au moins 15 ans, et être « substantiellement converti » (tests de dépenses de construction importantes). Les coûts d'acquisition et les agrandissements ne sont pas admissibles.
• Action du HUD : Le HUD doit créer un conseil consultatif pour aider les agences étatiques et locales avec les conversions. Le Congrès autorise 5 millions de dollars par an pour les exercices fiscaux 2025–2029 pour faire fonctionner le conseil.

Ce que cela signifie pour vous#

• Propriétaires et promoteurs immobiliers

  • Peuvent obtenir un crédit d'impôt égal à 15 % des coûts de construction et d'amélioration admissibles pour convertir des anciens bureaux en logements.
  • Sont soumis à des limites : jusqu'à 200 000 $ par nouvelle unité et jusqu'à 10 millions de dollars par bâtiment.
  • Peuvent obtenir un crédit supplémentaire s'ils incluent des unités soumises à des restrictions de loyer ou paient des salaires en vigueur.
  • Ne peuvent pas demander le crédit pour le coût d'achat du bâtiment ou pour son agrandissement.

• Travailleurs et entrepreneurs

  • Les projets qui paient des salaires en vigueur (tels que définis par les règles fédérales de Davis-Bacon) peuvent recevoir une prime de 15 % sur le crédit.
  • Cela pourrait augmenter les coûts de main-d'œuvre sur certains projets qui souhaitent la prime.

• Personnes à la recherche de logements abordables

  • Les projets qui réservent au moins 25 % des unités comme soumises à des restrictions de loyer et qui servent des locataires à des limites de revenu spécifiées (100 %, 80 % ou 60 % du revenu médian de la région) peuvent obtenir des crédits plus importants. Cela pourrait augmenter le nombre d'unités à revenu mixte ou subventionnées dans certains projets.
  • Le projet de loi utilise des règles similaires à celles du crédit d'impôt pour le logement à faible revenu existant pour définir les limites de loyer et le traitement des changements de revenu des locataires.

• Gouvernements étatiques et locaux

  • Le HUD proposera un conseil consultatif pour fournir une aide technique, une analyse de faisabilité, des conseils sur les permis et des orientations sur la suppression des barrières de zonage.
  • Les processus de permis ou de zonage locaux peuvent être ciblés pour un examen plus rapide, si les gouvernements locaux choisissent d'agir sur les conseils.

• HUD et agences fédérales

  • Le HUD doit créer et gérer un conseil consultatif de plus de 20 membres dans l'année suivant l'adoption.
  • Le HUD recevra jusqu'à 5 millions de dollars par an (exercice 2025–2029) pour financer le conseil.

• Contribuables

  • Les revenus fiscaux fédéraux pourraient diminuer en raison du nouveau crédit. Le projet de loi n'inclut pas d'estimation des coûts fédéraux dans le texte fourni.

Dépenses#

Le projet de loi autorise le financement pour le travail consultatif du HUD, mais une estimation fiscale complète pour le crédit d'impôt n'est pas fournie dans le texte du projet de loi.

• Estimation de l'attribution du HUD : 5 000 000 $ par an pour chaque exercice fiscal de 2025 à 2029.
• Aucune estimation des coûts fédéraux ou score budgétaire pour le crédit d'impôt n'est incluse dans le matériel fourni.
• Le crédit d'impôt réduira les revenus fédéraux dans une certaine mesure ; la taille de la réduction n'est pas spécifiée.
• Il peut y avoir des coûts de conformité et administratifs pour les contribuables et l'IRS pour appliquer, certifier et surveiller l'admissibilité, mais aucune estimation n'est donnée.
• Les gouvernements locaux peuvent faire face à des coûts ou à des frais perdus s'ils modifient les processus de permis ou de zonage ; aucune estimation n'est fournie.

Aucune information disponible publiquement sur l'impact fiscal global au-delà de l'attribution du HUD.

Point de vue des partisans#

Le texte et le titre du projet de loi indiquent des objectifs et des avantages que les partisans peuvent souligner.

• Le projet de loi semble destiné à augmenter l'offre de logements en transformant des espaces de bureaux sous-utilisés en maisons.
• Il pourrait être perçu comme encourageant des projets qui produisent des unités locatives abordables en augmentant les crédits pour les projets qui réservent des unités pour des locataires à faible revenu.
• La prime de salaire en vigueur pourrait être considérée comme soutenant un salaire équitable pour les travailleurs de la construction tout en promouvant les conversions.
• Le conseil consultatif du HUD est conçu pour donner une aide technique aux agences étatiques et locales, ce qui pourrait accélérer les projets réalisables et réduire les barrières de planification locales.
• En excluant les coûts d'acquisition et en se concentrant sur le travail de conversion, le crédit cible l'activité de construction et de réhabilitation plutôt que les achats immobiliers.

Point de vue des opposants#

Le texte du projet de loi soulève plusieurs préoccupations ou compromis possibles.

• Une préoccupation est que le projet de loi n'inclut pas d'estimation fiscale pour le crédit d'impôt, donc le coût total pour les revenus fédéraux n'est pas clair.
• Le crédit peut être complexe à administrer. Les contribuables et l'IRS auront besoin de règles, de certifications et de supervision pour vérifier l'admissibilité, la conformité des unités abordables et les demandes de salaires en vigueur.
• Les plafonds par unité et par bâtiment peuvent ne pas couvrir les coûts de conversion élevés dans les marchés coûteux, ce qui pourrait limiter le nombre de projets dans ces zones.
• Exiger une dépréciation linéaire et exclure les coûts d'acquisition pourrait rendre certaines conversions moins attrayantes financièrement.
• Il n'est pas clair dans quelle mesure le crédit garantira l'accessibilité à long terme. Le projet de loi lie les règles de restriction de loyer aux règles existantes sur le logement à faible revenu, mais la durée et les détails d'application de l'accessibilité ne sont pas entièrement décrits dans le texte du projet de loi.
• La prime de salaire en vigueur pourrait augmenter les coûts des projets et affecter le choix des entrepreneurs, favorisant peut-être les marchés de travail syndiqués.
• Le conseil consultatif du HUD est financé à 5 millions de dollars par an, mais le projet de loi ne précise pas comment ses conseils seront appliqués ou à quelle vitesse les réglementations locales changeraient en réponse.

Ce qui n'est pas clair : Le projet de loi établit de nombreuses règles d'admissibilité, mais il laisse les procédures détaillées aux futures réglementations de l'IRS ou du HUD. L'impact budgétaire global et la manière dont les gouvernements étatiques et locaux réagiront ne sont pas spécifiés dans le matériel fourni.