Résumé#
Le 3 novembre 2026, le Comité exécutif a adopté une motion recommandant au Conseil de diriger des travaux supplémentaires sur une structure de financement de type taxe de revitalisation communautaire (TRC) pour les sites communautaires axés sur le transport en commun dirigés par la Calgary Municipal Land Corporation (CMLC), une entreprise appartenant à la Ville. L'objectif est d'évaluer si la croissance future des revenus de la taxe foncière pourrait aider à financer les infrastructures et le stationnement sur ces sites. Il s'agit d'une recommandation du comité ; le Conseil n'a pas encore pris de décision.
- La motion recommande que le personnel de la Ville continue de travailler avec la CMLC sur une structure de financement pour les besoins en capital, y compris les infrastructures nécessaires et le stationnement.
- Elle recommande une analyse détaillée des limites possibles de la TRC, des coûts admissibles, des prévisions de revenus, des coûts d'exploitation, de la gouvernance, des risques et du calendrier.
- Elle recommande un engagement formel avec le gouvernement de l'Alberta concernant la faisabilité et les exigences d'approbation, avec une mise à jour au Conseil au premier trimestre de 2027.
- La motion a été adoptée par 8 voix contre 2. Les conseillers Wyness et McLean ont voté contre.
Ce que cela signifie pour vous#
- Résidents près des sites et utilisateurs du transport en commun : Aucun changement d'utilisation des terres ou de stationnement n'est approuvé par cette décision du comité. Le personnel de la Ville indique que l'engagement à Dalhousie et à Fish Creek-Lacombe a soulevé des préoccupations concernant la perte de stationnement de surface utilisé par les usagers du transport en commun.
- Contribuables : La motion n'approuve pas une TRC, un emprunt ou un projet d'investissement. Le rapport indique qu'une TRC redirigerait les augmentations futures des revenus de la taxe foncière dans une zone approuvée ; elle ne créerait pas une nouvelle taxe.
- Personnel de la Ville et CMLC : Si le Conseil donne la direction recommandée, ils effectueraient une analyse supplémentaire et s'engageraient avec le gouvernement de l'Alberta. Le rapport indique que ce travail nécessiterait des ressources humaines de plusieurs départements de la Ville et de la CMLC.
Finances#
Le rapport fournit des estimations préliminaires des revenus, mais aucune estimation des coûts pour le travail proposé ou pour d'éventuels projets futurs.
- Le modèle préliminaire de la CMLC estime environ 317 millions de dollars en revenus de taxe foncière de 2028 à 2047 dans un scénario municipal et provincial : 207 millions pour la Ville et 110 millions pour la province. Il s'agit d'une prévision, pas d'un financement approuvé.
- Le rapport indique qu'aucun engagement de financement n'est demandé. Il précise également qu'une future TRC pourrait impliquer un emprunt de la Ville, et tout déficit de revenus sous le précédent d'emprunt du Rivers District nécessiterait finalement une autre source municipale.
- Aucune information disponible publiquement sur le coût de la prochaine phase du travail du personnel.
Ce qui est flou#
- Le Conseil n'a pas encore décidé s'il donnera les directions recommandées par le comité.
- Les limites de la TRC, les dépenses admissibles, la base de revenus, la gouvernance et l'allocation des risques ne sont pas réglées.
- La participation et l'approbation provinciales sont incertaines. Le rapport indique que les discussions initiales ne constitueraient pas une approbation provinciale ou un engagement de financement.
- Le personnel de la Ville indique que le rapport est préliminaire. Si le Conseil dirige le travail, le personnel indique qu'il reviendrait avec une mise à jour au T1 2027 et un modèle recommandé au plus tard au T3 2027.
Arguments en faveur#
- Le personnel de la Ville indique qu'une TRC pourrait aider à financer les infrastructures et le stationnement structuré qui pourraient être nécessaires pour redévelopper des terrains sous-utilisés appartenant à la Ville près du transport en commun.
- La modélisation préliminaire de la CMLC estime que le portefeuille pourrait soutenir plus de 8 500 logements, attirer plus de 2,5 milliards de dollars d'investissements privés et générer environ 23 millions de dollars en taxe foncière annuelle à pleine réalisation. Ce sont des projections, pas des résultats garantis.
- Une analyse supplémentaire comparerait une TRC avec d'autres options de financement avant que le Conseil n'envisage des engagements financiers.
Arguments contre#
- Le personnel de la Ville identifie des risques, notamment un développement plus lent, des revenus fiscaux inférieurs aux prévisions, des augmentations des coûts de construction et une exposition aux taux d'intérêt. Un déficit prévisionnel pourrait nécessiter une autre source de financement municipal.
- Le portefeuille comprend plusieurs sites avec des besoins différents. Le personnel de la Ville indique qu'un modèle de TRC aurait besoin de ses propres limites, contrôles et cadre de risque.
- L'engagement a soulevé des préoccupations concernant la perte de stationnement de surface utilisé par les usagers du transport en commun. La motion ne précise pas comment le stationnement et le redéveloppement seraient équilibrés.