Résumé#
S-4843, « Établit une distinction entre les locataires résidentiels et les autres occupants d'un hôtel ou d'un motel aux fins de déterminer les actions de retrait autorisées », est un projet de loi introduit qui ajouterait de nouvelles dispositions au Titre 2A de la loi du New Jersey. Il établirait des règles pour décider si un occupant d'hôtel ou de motel est un locataire résidentiel ou un client de passage, et pour retirer l'un ou l'autre type d'occupant. Son objectif déclaré est de distinguer les locataires des clients de passage lors de la décision des règles de retrait applicables.
- Les tribunaux prendraient en compte des facteurs énumérés pour déterminer le statut de locataire, y compris si l'hôtel ou le motel est le seul domicile de l'occupant, si le propriétaire était au courant d'un séjour prolongé prévu, et si l'occupant paie régulièrement pour l'utilisation exclusive de la chambre. Si ces facteurs ne tranchent pas la question, un poêle, un four et un réfrigérateur, ainsi que l'utilisation par l'occupant de linge personnel et de services de ménage, sont des facteurs supplémentaires.
- Un occupant qui retient délibérément des informations nécessaires à l'enregistrement de l'unité ne compterait généralement pas comme un locataire. Les règles doivent protéger les personnes dont l'itinérance crée des obstacles à l'identification conventionnelle et donner une chance raisonnable de corriger les problèmes d'enregistrement.
- Le projet de loi interdirait aux propriétaires d'hôtels et de motels d'utiliser des expulsions par auto-assistance contre tout occupant, y compris en changeant les serrures, en coupant les services publics ou en enlevant des biens sans procédure légale.
- Les tribunaux doivent établir un processus d'expulsion accéléré pour certains comportements graves d'occupants protégés par la Loi sur l'anti-expulsion. Le Département des affaires communautaires (DCA) doit également établir des règles pour un processus judiciaire accéléré afin de retirer les clients de passage.
- Pour un locataire ou un occupant de logement temporaire assisté faisant face à une expulsion pour une violation non menaçante, le propriétaire doit donner un avis écrit et au moins 72 heures pour corriger la situation. Pour un occupant de logement temporaire assisté dont la subvention expire, le propriétaire doit donner au moins cinq jours d'avis et une chance de payer pour prolonger le séjour.
Ce que cela signifie pour vous#
- Occupants d'hôtels et de motels : Séjourner moins de 90 jours crée une présomption que vous êtes un client de passage, mais vous pouvez prouver votre statut de locataire par prépondérance de la preuve (ce qui signifie qu'il est plus probable que non). La durée du séjour à elle seule ne détermine pas votre statut. Le projet de loi énumère des facteurs qu'un tribunal considérerait, avec la discrétion de prendre en compte d'autres faits.
- Occupants recevant des subventions de logement : Vous pouvez être un locataire ou un client de passage selon le même test de statut. L'agence administrant votre subvention doit fournir un gestionnaire de cas, une planification de relocalisation et d'autres soutiens spécifiés. Si l'assistance prend fin, l'agence doit généralement indemniser le propriétaire si vous n'êtes pas immédiatement relocalisé, sous réserve des limites du projet de loi.
- Propriétaires ou exploitants d'hôtels et de motels : Vous devez utiliser un processus légal pour retirer tout occupant ; vous ne pouvez pas les expulser vous-même. Vous devrez peut-être fournir un avis et une chance de corriger certaines violations, et travailler avec l'agence de subvention lorsque le placement assisté prend fin.
- Agences d'État et tribunaux : Le DCA doit adopter des règles, et le Directeur administratif des tribunaux doit établir des processus judiciaires. Le projet de loi indique que son test est similaire à celui établi par les tribunaux du New Jersey, mais la loi actuelle et les décisions judiciaires n'ont pas été fournies, donc cette comparaison n'a pas pu être vérifiée de manière indépendante ici.
- Public général : Le projet de loi ne change pas directement le loyer, ne crée pas de prestation de logement générale, ni ne garantit un nouveau placement en logement.
Argent#
Aucune information sur les coûts n'est dans le matériel disponible. Aucune information disponible publiquement.
- Le projet de loi exige des services d'agence, y compris la gestion de cas, la disponibilité 24 heures sur 24 pour les demandes de renseignements et la planification de relocalisation, et peut nécessiter une compensation aux propriétaires d'hôtels ou de motels. Il n'est pas estimé les besoins en personnel ou les coûts.
- Le projet de loi fixe des limites sur certains remboursements et exige un paiement continu au tarif du programme pendant que certaines procédures accélérées sont en cours.
Ce qui n'est pas clair#
- Le projet de loi ne définit pas « violation non menaçante », ce qui détermine quand la règle de préavis de 72 heures et de correction s'applique.
- Il ne précise pas les étapes détaillées, les délais ou les règles de révision pour décider du statut de locataire ou pour exécuter les processus judiciaires accélérés.
- Il laisse le DCA définir ce qui compte comme une expulsion par auto-assistance et établir des protections pour les problèmes d'enregistrement.
- Le projet de loi n'explique pas comment ses nouvelles règles interagissent avec les programmes d'hôtels, de motels ou d'assistance au logement existants. Les documents fournis n'incluent pas la loi actuelle nécessaire pour vérifier cette interaction.
- Il n'est pas clair comment l'exigence de compensation de l'agence du projet de loi fonctionnerait en pratique, y compris lorsque un occupant n'est « pas immédiatement relocalisé ».
Argument pour#
- Le projet de loi semble destiné à distinguer les personnes utilisant un hébergement à court terme de celles qui traitent un hôtel ou un motel comme leur domicile. Une liste de facteurs pourrait aider les tribunaux à faire cette distinction.
- Une interdiction des expulsions par auto-assistance obligerait les propriétaires à utiliser un processus légal plutôt que de retirer les occupants en changeant les serrures ou en coupant les services publics.
- Un avis et une chance de corriger certaines violations pourraient donner aux locataires et aux occupants soutenus par des subventions le temps de résoudre des problèmes ou d'organiser les prochaines étapes.
- Les processus accélérés pourraient fournir une voie judiciaire plus rapide pour des comportements graves et pour retirer des clients de passage.
Argument contre#
- Le test de statut repose sur plusieurs facteurs sans spécifier combien de poids chacun d'eux reçoit. Cela pourrait laisser les occupants et les propriétaires incertains quant aux règles applicables.
- Le projet de loi met en place des procédures accélérées mais laisse des détails importants du processus à des règles ultérieures. Le texte ne dit pas à quelle vitesse les affaires doivent être entendues.
- Les devoirs de l'agence et les paiements possibles aux propriétaires pourraient nécessiter du personnel et des fonds publics, mais le projet de loi ne donne aucune estimation des coûts.
- L'exception d'enregistrement du projet de loi pourrait priver un occupant des protections de locataire s'il omet délibérément de fournir les informations requises ; la manière dont les protections fonctionnent dépend de règles qui ne sont pas encore écrites.