Résumé#
Le S-10727 modifierait la Loi sur la propriété immobilière de New York en ajoutant une nouvelle section sur les représailles par les corporations de logement coopératif. Son objectif déclaré est de protéger les actionnaires et les occupants légaux qui soulèvent des préoccupations ou exercent des droits légaux et de gouvernance coopérative. Le projet de loi a été introduit au Sénat et renvoyé au Comité des règles ; il n'est pas en vigueur.
- Une corporation de logement coopératif ne pourrait pas prendre de mesures défavorables parce qu'un actionnaire ou quelqu'un agissant pour lui, de bonne foi, a pris l'une des actions protégées énumérées. Celles-ci incluent le signalement de problèmes de santé ou de sécurité, la demande d'application gouvernementale, l'exercice de droits en vertu des documents coopératifs ou de la loi, la discussion des questions de bâtiment avec d'autres actionnaires, l'organisation, la recherche de conseils juridiques ou la participation à une procédure.
- Une "mesure défavorable" inclut les poursuites judiciaires, les tentatives de résiliation d'un bail de propriété, les procédures pour conduite objectionnable, l'application sélective, certaines amendes ou frais, le refus d'approbations habituellement accordées dans des circonstances similaires, et d'autres actions qui pourraient raisonnablement dissuader quelqu'un d'exercer des droits protégés.
- Une mesure défavorable dans l'année suivant une activité protégée serait présumée être une représaille. La coopérative devrait prouver un motif non-représailles par prépondérance de la preuve (c'est-à-dire plus probable que pas).
- Dans une affaire de résiliation de bail ou d'expulsion basée sur une conduite objectionnable, les preuves de représailles seraient admissibles malgré la règle du jugement commercial. Un tribunal devrait statuer en faveur de l'actionnaire s'il trouve des représailles.
- Un tribunal pourrait accorder des dommages-intérêts, des frais d'avocat et des coûts, ainsi que d'autres réparations appropriées. Les termes de bail, de règlement, de règle, de politique ou de contrat qui renoncent ou limitent ces droits seraient nuls.
- La protection ne s'appliquerait pas dans un cas où il est établi que la condition à l'origine de la plainte ou de l'action a été causée par l'actionnaire, un membre de son ménage ou un invité.
Ce que cela signifie pour vous#
- Actionnaires coopératifs et occupants légaux : Si vous prenez une action énumérée de bonne foi, la coopérative ne pourrait pas se venger contre vous pour cela. Le projet de loi ne prévient pas les mesures défavorables pour des raisons non liées.
- Conseils coopératifs et agents de gestion : Ils devraient éviter les mesures défavorables basées sur une activité protégée. Ils pourraient faire face à une action civile et à des réparations ordonnées par le tribunal pour violation.
- Tribunaux : Dans les cas spécifiés de résiliation de bail ou d'expulsion, les tribunaux devraient considérer les preuves de représailles même si la règle du jugement commercial s'appliquerait autrement. Le projet de loi ne fait pas des actionnaires des locataires, ni des coopératives des propriétaires, pour des fins au-delà de cette section.
- Tout le monde : Le projet de loi ne met pas en place un bureau de demande ou de plainte, ne change pas la propriété des parts coopératives, et ne change pas directement les impôts, frais ou avantages en matière de logement.
Argent#
Aucune information disponible publiquement ne donne un coût estimé public ou privé.
- Le projet de loi autorise les tribunaux à accorder des dommages-intérêts, des frais d'avocat et des coûts, ainsi que d'autres réparations ; il ne fixe pas de montants.
- Il ne précise pas de nouveaux financements gouvernementaux, de personnel, de frais, d'amendes ou de source de financement.
Ce qui n'est pas clair#
- Le matériel fourni n'inclut pas la Loi actuelle sur la propriété immobilière, donc les changements du projet de loi ne peuvent pas être comparés ici avec les protections ou réparations existantes.
- Le projet de loi ne définit pas des termes tels que "bonne foi", "de manière substantiellement similaire", ou une action qui "dissuaderait raisonnablement" un actionnaire.
- Il n'explique pas comment la présomption d'un an interagirait avec d'autres preuves ou revendications dans une affaire.
- L'exception pour une condition causée par un actionnaire, un membre du ménage ou un invité pourrait limiter la protection, mais le projet de loi n'explique pas comment cela s'applique lorsqu'une plainte implique plus d'une condition.
- Le projet de loi ne fixe pas de délai de dépôt ni n'explique comment une revendication en vertu de cette section procéderait au-delà de dire qu'une action civile peut être intentée.
Argument pour#
- Un argument possible en faveur du projet de loi est que les gens pourraient être moins enclins à signaler des problèmes de sécurité ou à utiliser leurs droits légaux et de gouvernance si une coopérative peut répondre par des pénalités, une application sélective ou des procédures de bail.
- La présomption d'un an pourrait faciliter la contestation des représailles lorsque la mesure défavorable suit de près une activité protégée.
- Permettre aux tribunaux de considérer les représailles dans les cas d'expulsion pour conduite objectionnable pourrait aider à garantir que ces cas ne soient pas décidés sans preuves pertinentes.
- Annuler les termes de renonciation empêcherait les documents coopératifs de supprimer les protections que le projet de loi crée.
Argument contre#
- La liste des mesures défavorables est ouverte, et des termes tels que "dissuader raisonnablement" ne sont pas définis. Cela pourrait rendre plus difficile pour les coopératives de savoir quelles actions pourraient mener à une revendication.
- La présomption d'un an déplace le fardeau à la coopérative pour prouver un motif non-représailles. Cela pourrait compliquer les différends où une mesure défavorable suit une activité protégée mais la coopérative dit qu'elle a agi pour une autre raison.
- Le projet de loi permet des dommages-intérêts et des frais d'avocat mais ne fixe pas de limites ni n'explique comment les tribunaux devraient les déterminer.
- Il n'est pas clair comment l'exception pour les conditions causées par un actionnaire, un membre du ménage ou un invité fonctionnerait dans des cas impliquant des causes multiples ou des plaintes séparées.