Les villes pourraient exiger des logements abordables

Résumé#

Le SB 1521 est une loi de l'Oregon adoptée qui crée de nouvelles dispositions et modifie les lois existantes sur le logement et l'utilisation des terres. Son objectif déclaré est d'établir des règles pour les exigences locales qui rendent certains nouveaux logements multifamiliaux abordables. La plupart des changements entreront en vigueur le 1er janvier 2028 ; les changements concernant les règles de compensation de la région de Portland entreront en vigueur le 1er janvier 2029.

• Les villes et les comtés peuvent exiger que les nouveaux logements multifamiliaux incluent des maisons à vendre ou à louer à des prix abordables. La règle s'applique aux bâtiments de 20 unités ou plus à l'échelle de l'État, et aux bâtiments de 10 unités ou plus dans la région métropolitaine de Portland, sauf dans la ville de Portland.
• La loi supprime la limite précédente de 20 % sur la part des unités qu'une exigence locale pouvait désigner comme abordables. Elle exige également que les promoteurs aient la possibilité de payer une redevance en lieu et place de fournir les unités abordables requises.
• Dans la région métropolitaine de Portland, les règles locales concernant le logement locatif doivent offrir aux promoteurs qualifiés des compensations (paiements, exonérations fiscales ou réductions de frais) basées sur une analyse économique. À partir de 2029, cette exigence couvre également les règles affectant les maisons à vendre.
• La loi modifie la manière dont les revenus existants de la taxe de construction de l'Oregon sont alloués et change les règles concernant les normes de conception résidentielle. Elle met également à jour les références dans les lois concernant Metro, le logement soutenu par des fonds publics et des sites de développement spécifiques.

Ce que cela signifie pour vous#

• Villes et comtés : Ils peuvent adopter ces exigences d'accessibilité, mais ne sont pas tenus de le faire. S'ils le font, ils fixent la redevance en lieu et place et peuvent offrir d'autres incitations, telles que des augmentations de densité ou des permis plus rapides. Une règle locale ne peut généralement pas s'appliquer à un projet dont la demande de permis complète ou la demande de permis de construire a été soumise avant l'entrée en vigueur de la règle.
• Promoteurs : Pour un projet couvert, une exigence locale peut signifier fournir des unités abordables ou payer la redevance locale en lieu et place. Dans la région de Portland, un promoteur qui ne paie pas la redevance doit se voir offrir les compensations requises. La loi ne promet pas une compensation égale à la perte réelle et spécifique au projet d'un promoteur.
• Locataires et acheteurs de maison : La loi permet aux gouvernements locaux d'exiger que certaines nouvelles maisons soient abordables selon les règles locales. Elle ne fixe pas elle-même les loyers ou les prix de vente, ne garantit pas que des maisons abordables seront construites, ni ne crée un avantage direct en matière de logement pour une personne particulière. Pour les locations, la loi définit le logement abordable comme étant abordable pour les ménages gagnant 80 % du revenu médian de la région ou moins, sauf si la ville ou le comté fixe une limite de revenu inférieure. Les gouvernements locaux fixent les restrictions de revenu pour les maisons abordables à l'achat.
• Demandeurs avec des projets déjà en cours : Les nouvelles exigences ne s'appliquent pas si la demande de permis spécifiée a été soumise avant la date d'entrée en vigueur de la règle locale. Les changements pertinents à l'échelle de l'État commencent en 2028, avec l'expansion de la région de Portland commençant en 2029.

Argent#

Aucune estimation des coûts n'est incluse dans le matériel disponible.

• Les villes et les comtés de la région de Portland soumis à la règle de compensation doivent offrir des paiements, des exonérations fiscales ou certaines réductions de frais aux promoteurs qualifiés. Ils doivent d'abord adopter une analyse économique de la perte de valeur attendue.
• La loi dirige 50 % de certains revenus existants de la taxe de construction vers des incitations ou des compensations pour les promoteurs. Elle ne crée pas une nouvelle taxe de construction ni ne fixe un nouveau taux d'imposition.
• Les exigences d'analyse, de compensation et d'appel peuvent impliquer des coûts pour les gouvernements locaux, mais aucune estimation n'est fournie.

Ce qui n'est pas clair#

• La loi laisse le montant de la redevance en lieu et place à chaque ville ou comté et ne fixe pas de maximum.
• Elle ne fixe pas de part minimale d'unités qui doivent être abordables à l'échelle de l'État, ni ne précise combien de temps l'accessibilité doit durer dans tous les cas.
• La loi donne aux villes et aux comtés un pouvoir discrétionnaire sur les restrictions de revenu à l'achat. Elle ne fixe pas une limite de revenu unique à l'échelle de l'État pour les maisons à acheter.
• Le matériel disponible ne montre pas comment les gouvernements locaux financeront ou calculeront les compensations, ni combien de projets seront affectés.
• La loi supprime plusieurs exigences de la loi précédente, y compris ses normes claires et objectives spécifiques pour ces règles locales d'accessibilité. Comment d'autres lois sur l'utilisation des terres s'appliquent n'est pas établi par le matériel fourni.

Argument en faveur#

• Un argument possible en faveur de la loi est qu'elle donne aux gouvernements locaux un moyen d'exiger des maisons abordables dans de plus grands nouveaux développements, tout en permettant aux promoteurs de payer une redevance à la place.
• La règle de compensation de la région de Portland pourrait aider à aborder le coût pour les promoteurs de fournir des maisons en dessous du marché, en utilisant une analyse économique locale pour fixer le montant.
• Les gouvernements locaux conservent des choix concernant les frais et les incitations, afin qu'ils puissent adapter les exigences aux conditions locales.
• La date limite de permis protège les projets qui avaient déjà atteint des étapes de demande spécifiées avant l'entrée en vigueur d'une nouvelle règle locale.

Argument contre#

• Une préoccupation est que la loi supprime l'ancienne limite de 20 % sans fixer de limite de remplacement, laissant la part requise aux décisions locales.
• Les compensations peuvent nécessiter des paiements publics, des exonérations fiscales ou des frais réduits. La loi ne donne aucune estimation de leur coût ni de la manière dont les gouvernements locaux les financeront.
• Une redevance en lieu et place peut entraîner moins de maisons abordables dans le développement lui-même ; la loi ne précise pas comment la redevance doit être dépensée.
• La loi donne aux gouvernements locaux un pouvoir discrétionnaire sur des détails clés, y compris les montants des frais et certains termes d'accessibilité. Les promoteurs peuvent faire appel de certaines décisions, mais les règles d'appel limitent qui peut faire appel et, pour certaines décisions, ne permettent que sept jours.