Rezoning pour une tour mixte de 37 étages

Résumé#

Le Conseil municipal de Vancouver a approuvé en principe un changement de zonage pour le 8427–8483 rue Cambie, passant d'une zone résidentielle RT-2 à un district CD-1 spécifique au site. L'objectif déclaré est de permettre la construction d'une tour mixte avec des logements et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Le changement de zonage n'est pas encore en vigueur : la Ville doit encore adopter le règlement CD-1, et l'approbation du Conseil ne l'oblige pas à le faire.

• La proposition concerne un bâtiment de 37 étages, avec 330 logements en copropriété, environ 55 unités de logement social et des espaces commerciaux au rez-de-chaussée. Elle permettrait une hauteur maximale de 116 m et un ratio de surface de plancher (RSP) de 7,9, contre 9,2 m et 0,75 RSP.
• Le logement social serait détenu par la Fondation Chinatown à but non lucratif. Un opérateur à but non lucratif qualifié doit être approuvé par la Ville. Un accord de logement est prévu pour sécuriser les unités pour une durée de 60 ans ou la durée de vie du bâtiment, selon la plus longue des deux.
• Le logement social représenterait 17 % de la surface de plancher résidentielle, en dessous de l'exigence de 20 % dans la politique des Zones orientées vers le transport en commun de la Ville. Le personnel de la Ville indique que le montant de 20 % n'était pas financièrement viable pour ce projet.
• Le Conseil a également approuvé des modifications connexes au règlement sur les enseignes et au règlement sur le contrôle du bruit, sous réserve de l'adoption du règlement CD-1. Le règlement sur l'accord de logement doit être préparé pour adoption avant le règlement CD-1.
• La motion a été adoptée à l'unanimité. Le rapport indique qu'une audience publique n'a pas pu être tenue car la proposition est conforme aux plans de développement officiel applicables et est majoritairement résidentielle.

Ce que cela signifie pour vous#

• Personnes à la recherche de logements : Si le projet se poursuit, il ajouterait 330 logements en copropriété et environ 55 unités de logement social. Au moins 30 % des unités de logement social doivent être louées à des ménages respectant les limites de revenu indiquées, à un maximum de 30 % du revenu du ménage. Les 70 % restants seraient loués à un maximum de 90 % du loyer du marché évalué pour des logements comparables.
• Locataires existants : Le site compte 23 logements locatifs. Le rapport indique que ces baux sont éligibles à la Politique de relocalisation et de protection des locataires de la Ville et que le demandeur a fourni un plan répondant aux protections renforcées de la politique.
• Résidents à proximité et usagers de la route : La proposition comprend cinq niveaux de stationnement souterrain, avec 266 places de stationnement pour véhicules et 977 places pour vélos. Les détails finaux concernant le stationnement et le chargement seront réglés lors de l'étape du permis de développement.
• Propriétaire et promoteur : Le propriétaire a demandé le changement de zonage. L'approbation en principe du Conseil ne crée pas en soi un droit légal de construire ; le propriétaire supporte les coûts engagés pour répondre aux conditions de changement de zonage, et la Ville n'est pas tenue d'adopter le changement de zonage.
• Le public : La décision n'approuve pas en soi un permis de construire ni ne commence la construction. La Ville doit encore adopter les règlements pertinents et compléter les approbations ultérieures.

Finances#

Le rapport donne les contributions projetées, mais aucune estimation des coûts administratifs ou d'infrastructure de la Ville.

• Le projet devrait payer 8 352 624 $ en frais de développement, sur la base des taux en date du 10 décembre 2025. L'exemption pour le logement social est évaluée à 1 670 801 $.
• La contribution pour l'art public est estimée à 512 971 $, en utilisant le taux actuel (2016).
• Aucune contribution supplémentaire pour les commodités communautaires n'est anticipée.
• Le rapport ne donne pas de coût total pour la Ville ni n'estime le coût de l'administration de l'accord de logement et des approbations connexes.

Ce qui n'est pas clair#

• Le règlement CD-1 n'a pas encore été adopté. Le calendrier et le résultat de cette étape ne sont pas précisés.
• Le rapport indique que le montant de logement social est d'environ 55 unités et 17 % de la surface de plancher résidentielle, avec un minimum de 51 358 pieds carrés ou 17 % de cette surface de plancher, selon la plus grande des deux. Le nombre final d'unités et les détails dépendent des approbations ultérieures.
• Le rapport ne donne pas de calendrier de construction ni ne précise quand les logements pourraient être disponibles.
• Le rapport indique que le personnel ne s'attend pas à ce que le projet exerce une pression sur le stationnement dans la rue, mais les effets réels sur la circulation et les rues environnantes sont inconnus.
• Les conditions de la motion stipulent que la Ville conserve son autorité et sa discrétion. Les documents ne détaillent pas comment les approbations ultérieures résoudront les problèmes de conception ou d'exploitation restants.

Arguments en faveur#

• Le personnel de la Ville indique que le site est proche de la station Marine Drive et que des logements à plus forte densité avec des usages commerciaux correspondent au nœud urbain prévu.
• Le personnel indique que le projet fournirait environ 55 unités de logement social, même si l'objectif politique de 20 % de la surface de plancher résidentielle n'était pas financièrement viable pour cette proposition.
• Le personnel indique que la hauteur et la densité du bâtiment soutiennent le logement social, tout en ayant des effets négligeables sur les zones environnantes en termes d'ombre, d'espace public et de vues.
• Sur 25 soumissions publiques, 18 ont soutenu la proposition. Les commentaires ont cité le logement, l'accès au transport, les améliorations de l'espace public et de nouveaux espaces commerciaux.

Arguments contre#

• Les résidents qui ont exprimé des préoccupations ont déclaré que la hauteur de 37 étages et la densité ne correspondent pas au quartier à plus faible densité. La proposition est deux étages au-dessus de la hauteur de 35 étages mentionnée dans la politique applicable.
• Le projet fournirait 17 % de logement social, en dessous de l'exigence de 20 % de la politique. Le personnel indique que le montant plus élevé n'était pas financièrement viable, mais les documents ne précisent pas si une autre approche pourrait en obtenir davantage.
• Les résidents ont également exprimé des préoccupations concernant la circulation, le stationnement dans la rue et le bruit. Le personnel a répondu que le stationnement et le chargement requis devraient éviter d'exercer une pression supplémentaire sur le stationnement dans la rue, mais les effets réels sur la circulation ne sont pas encore connus.
• L'approbation en principe du Conseil laisse à la Ville la discrétion d'adopter ou non le changement de zonage, de sorte que le résultat final et le calendrier restent incertains.