Résumé#
Le Conseil a approuvé en principe un changement de zonage pour 304–316 Avenue East 1st, à l'intersection de l'Avenue East 1st et de la Rue Scotia. Cela changerait le site d'une zone industrielle IC-3 à une zone CD-1 spécifique au site et permettrait la construction d'un bâtiment mixte de 26 étages. Le personnel de la ville indique que la proposition vise à ajouter des logements locatifs près du transport en commun rapide.
- Le bâtiment proposé aurait 217 logements locatifs, des espaces commerciaux et des bureaux. Les 217 logements comprennent 171 unités de location sur le marché et 46 unités de location à prix abordable ; au moins 20 % de la superficie résidentielle doit être à prix abordable.
- L'approbation permettrait un ratio de superficie de plancher maximum (RSP, superficie de plancher du bâtiment par rapport à la superficie du terrain) de 11,8, contre 3,0 auparavant, et une hauteur maximale de 83 m, contre 18,3 m auparavant.
- Un accord de logement garantirait tous les 217 logements pour une durée de 60 ans ou la durée de vie du bâtiment, selon la plus longue des deux. Les loyers à prix abordable seraient fixés à 20 % en dessous des loyers moyens du marché à l'échelle de la ville lors de l'occupation initiale et lors du renouvellement d'une unité.
- Le Conseil a également approuvé des modifications au règlement sur les enseignes et le contrôle du bruit pour le site, mais uniquement si le règlement CD-1 est approuvé.
- Il s'agit d'une approbation en principe, et non d'un changement de zonage en vigueur. La décision ne crée aucun droit ou obligation légale pour la Ville d'appliquer le changement de zonage ; les coûts requis restent à la charge du propriétaire.
Ce que cela signifie pour vous#
- Futurs locataires : Si construit, le projet fournirait 217 logements locatifs, y compris 46 unités à prix abordable. Le rapport indique que les loyers pour ces unités seraient liés aux loyers moyens du marché à l'échelle de la ville, et non à un niveau de revenu des ménages déclaré.
- Résidents et entreprises à proximité : Le bâtiment proposé de 26 étages dépasse les attentes du Plan Broadway pour ce site, qui est de 20 étages et 7,0 RSP. Le personnel de la ville soutient la plus grande hauteur et densité, mais note que l'absence de recul par rapport à la ruelle affecte la qualité de vie de certains logements dans un bâtiment voisin. Les conditions exigent des modifications de conception pour améliorer la confidentialité et l'espace public au rez-de-chaussée.
- Le propriétaire et le demandeur : Ils doivent respecter les conditions de zonage, y compris la conclusion d'un accord de logement et le respect des exigences minimales en matière de mixité des unités familiales. Un permis de développement serait toujours nécessaire ; les détails concernant le stationnement et le chargement doivent être finalisés à ce stade.
- Personnes préoccupées par la construction : Le personnel de la ville indique que le demandeur doit coordonner les impacts de la construction et de l'utilisation de la rue avec l'ingénierie de la ville et obtenir les permis requis. Le bruit de construction est couvert par le règlement sur le contrôle du bruit de la ville.
- Nations autochtones : Une condition exige un engagement précoce avec les Nations Musqueam, Squamish et Tsleil-Waututh pour aider à intégrer des éléments culturels visibles. La décision ne précise pas comment cet engagement sera mis en œuvre.
Finances#
Le rapport fournit des estimations de contribution au projet mais aucune estimation des coûts administratifs ou autres de la Ville.
- Le projet devrait payer 2 392 225 $ en frais de développement, basés sur les tarifs de décembre 2025. Le demandeur a demandé une exemption pour la superficie de plancher résidentielle, estimée à 3 145 344 $.
- Aucune contribution pour les commodités communautaires n'est anticipée, selon le personnel de la ville, en raison du coût de sécurisation des logements locatifs.
- La contribution pour l'art public est estimée à 343 771 $, en utilisant le tarif actuel (2016). Les documents ne précisent pas si les montants indiqués incluent les taxes.
Ce qui n'est pas clair#
- Le règlement CD-1 n'a pas été adopté, et la décision indique que la Ville n'est pas obligée de l'adopter.
- La conception finale du bâtiment, les arrangements de stationnement et de chargement, et le nombre d'arbres seraient réglés par des approbations ultérieures.
- Les documents fournis ne donnent pas les termes complets des modifications au règlement sur les enseignes et le bruit.
- Les documents ne précisent pas les détails de l'engagement requis avec les Autochtones ni comment les éléments culturels seront sélectionnés.
- Les loyers à prix abordable sont liés aux loyers moyens du marché à l'échelle de la ville, mais les documents ne précisent pas de test de revenu ou de revenu maximum des ménages.
Arguments en faveur#
- Le personnel de la ville indique que le site est contraint par sa profondeur et sa pente limitées, est situé à environ 200 m d'une future station de transport en commun rapide, et n'a pas de logements ou de baux existants à déplacer.
- Le personnel indique que le bâtiment respecte l'autorisation du Plan de développement officiel pour jusqu'à 26 étages et que sa hauteur ne poserait pas de problèmes d'ombrage.
- Le projet ajouterait 217 logements locatifs, avec au moins 20 % de la superficie résidentielle sécurisée à des loyers à prix abordable pour la plus longue durée de 60 ans ou la durée de vie du bâtiment.
- Certains commentaires publics ont soutenu la conception, l'espace commercial et l'espace de bureau, et ont vu le projet comme s'intégrant dans un quartier orienté vers le transport en commun.
Arguments contre#
- La proposition est considérablement plus grande que l'attente du Plan Broadway pour ce site : 26 plutôt que 20 étages, et 11,8 plutôt que 7,0 RSP.
- Certains commentaires publics ont soulevé des préoccupations concernant la hauteur, la masse, l'ombrage, les vues obstruées et l'effet sur les résidents à proximité. Le personnel de la ville reconnaît que la conception côté ruelle affecte la qualité de vie de certains logements dans un bâtiment voisin.
- Certains résidents se sont demandé si les logements à prix abordable resteraient abordables à mesure que les loyers augmentent. Le loyer fixé est basé sur les loyers moyens du marché, plutôt que sur une limite de revenu déclarée.
- Les résidents ont également exprimé des préoccupations concernant le bruit de construction, le trafic et la congestion. Le rapport décrit les exigences en matière de permis et de coordination, mais n'estime pas les impacts de la construction.