Contraintes sur les grands investisseurs immobiliers

Résumé#

Le projet de loi limiterait fortement les avantages fiscaux et le soutien fédéral pour les très grands propriétaires de maisons unifamiliales (1 à 4 unités). Il interdit deux déductions fiscales courantes pour ces propriétaires, crée une nouvelle taxe d'accise sur leurs ventes de telles maisons, et bloque les programmes hypothécaires fédéraux d'acheter ou de garantir des prêts liés à celles-ci. L'objectif politique déclaré est de réduire la propriété institutionnelle importante des logements unifamiliaux et de diriger des fonds vers le logement locatif à faible revenu.

Changements clés :

• Aucune déduction pour les intérêts hypothécaires ou l'amortissement sur les maisons unifamiliales détenues par un « investisseur important spécifié » (voir définition ci-dessous).
• Nouvelle taxe d'accise sur les ventes ou transferts par un investisseur important spécifié. La taxe est égale au prix de vente de la maison.
• Programmes hypothécaires fédéraux interdits d'acheter, de prêter, de titriser ou de garantir de nouvelles hypothèques où le débiteur hypothécaire est un investisseur important spécifié (s'applique aux actions de Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae).
• Définitions et exceptions : Un « investisseur important spécifié » est toute personne dont les actifs nets dépassent 100 millions de dollars (les groupes sous contrôle commun sont considérés comme un seul). Les exceptions incluent les entités gouvernementales, les organismes de bienfaisance 501(c)(3), les résidences principales des investisseurs individuels, et les maisons qui sont nouvellement construites ou considérablement réhabilitées par le contribuable.
• Calendrier : La plupart des changements entreront en vigueur 18 mois après l'adoption de la loi.
• Utilisation des produits : L'argent collecté par la taxe d'accise serait déposé dans le Fonds fédéral de logement pour soutenir les logements locatifs pour les familles à très faible et très faible revenu (sous réserve d'appropriations ultérieures).

Ce que cela signifie pour vous#

• Grands investisseurs, capital-investissement, FPI et grands propriétaires

  • Ne pourraient pas déduire les intérêts hypothécaires ou l'amortissement sur les maisons unifamiliales couvertes qu'ils possèdent.
  • Feraient face à une taxe égale au prix de vente lorsqu'ils vendent une maison unifamiliale couverte après la date d'entrée en vigueur.
  • Ne pourraient plus compter sur les achats hypothécaires nouvellement émis, les titrisations ou les garanties de Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae pour les prêts où ils sont le débiteur hypothécaire.

• Propriétaires individuels

  • Si un individu très riche (actifs nets supérieurs à 100 millions de dollars) possède une maison unifamiliale qu'il utilise comme résidence principale, la perte de déductions ne s'applique pas à cette maison.
  • La plupart des propriétaires ordinaires avec beaucoup moins de 100 millions de dollars d'actifs nets ne sont pas affectés.

• Locataires et marchés locatifs locaux

  • Cela pourrait changer le comportement des grands propriétaires. Ils pourraient vendre certaines propriétés, cesser d'acheter de nouvelles maisons unifamiliales, ou changer leur mode de fonctionnement. Le projet de loi ne précise pas exactement comment les propriétaires doivent agir.
  • Le projet de loi vise à augmenter les fonds pour le logement locatif à très faible revenu, ce qui pourrait bénéficier aux locataires à faible revenu si ces fonds sont appropriés et utilisés comme prévu.

• Acheteurs et vendeurs de maisons

  • Les acheteurs qui ne sont pas des « investisseurs importants spécifiés » ne paieraient pas la taxe d'accise. Les ventes à de grands investisseurs pourraient être moins courantes ou tarifées différemment en raison de la taxe et des déductions perdues.

• Système de financement du logement

  • Fannie Mae, Freddie Mac et Ginnie Mae seraient tenues d'adopter des règles les empêchant de soutenir de nouvelles hypothèques où le débiteur hypothécaire est un investisseur important spécifié. Cela pourrait affecter la liquidité pour de telles hypothèques, bien que le projet de loi ne couvre que les achats, prêts, titrisations ou garanties « nouvellement » effectués.

• Organismes de bienfaisance et entités gouvernementales

  • Les organismes gouvernementaux et les organismes de bienfaisance décrits dans la section 501(c)(3) sont exemptés de la règle de l'« investisseur important spécifié ».

Dépenses#

Aucune information publique disponible sur les impacts budgétaires estimés ou les estimations de revenus n'est fournie dans les documents du projet de loi.

• Le projet de loi prévoit que les montants collectés par la taxe d'accise soient déposés dans le Fonds fédéral de logement et utilisés pour le logement locatif pour les familles à très faible et très faible revenu, sous réserve d'appropriations ultérieures.
• Les nouvelles règles pourraient probablement créer des coûts administratifs pour l'IRS, le Trésor, le HUD, la supervision de Fannie Mae/Freddie Mac, et Ginnie Mae pour mettre en œuvre et faire respecter les changements. Aucune estimation des coûts n'est incluse.
• Les grands investisseurs pourraient faire face à des coûts de conformité et de transaction substantiels (planification fiscale, travail juridique, restructuration) bien que le projet de loi ne quantifie pas ces coûts.

Point de vue des partisans#

• Le projet de loi semble destiné à réduire la propriété institutionnelle importante des maisons unifamiliales. Les partisans pourraient soutenir que cela pourrait aider à rendre plus de maisons unifamiliales disponibles pour les acheteurs individuels et stabiliser les loyers.
• Diriger les produits de la taxe d'accise vers le Fonds de logement augmenterait les ressources pour le logement locatif pour les familles à faible revenu.
• Bloquer le soutien hypothécaire fédéral pour les grands investisseurs pourrait décourager d'autres acquisitions à grande échelle que certains considèrent comme faisant monter les prix ou réduisant les opportunités de propriété.

Point de vue des opposants#

• Une préoccupation est que la taxe d'accise égale au prix de vente représente un fardeau fiscal extrêmement lourd et pourrait dissuader les ventes, créer des distorsions de marché, ou verrouiller les propriétés dans la propriété actuelle à moins que l'application pratique de la loi ne soit clarifiée.
• Le projet de loi ne fournit pas d'estimations de revenus ou économiques, donc la taille et le calendrier des fonds pour le Fonds de logement ne sont pas clairs.
• La restriction sur les déductions et le soutien hypothécaire fédéral pourrait réduire l'investissement privé dans le logement locatif. Cela pourrait réduire l'offre d'unités locatives ou transférer les coûts aux locataires si les propriétaires augmentent les loyers pour couvrir des coûts plus élevés.
• Des questions d'implémentation demeurent sur la manière de mesurer la « valeur marchande équitable agrégée de tous les actifs (réduite par les dettes) », comment les groupes contrôlés et les groupes non corporatifs sont traités en pratique, et comment l'application et les exemptions fonctionneront. Ces détails affecteront l'étendue de la règle.